上海市遭遇房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛的解決方式

　　隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，越來(lái)越多的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛出現(xiàn)，上海房屋糾紛律師對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛有哪些解決方式呢？

　　解決方式

　　1、協(xié)商

　　協(xié)商是指當(dāng)事人行使自己的合法處分權(quán)，在法律規(guī)定許可的前提下，互諒互讓，協(xié)商解決糾紛。購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商對(duì)雙方所發(fā)生的糾紛進(jìn)行協(xié)商，提出一個(gè)雙方都滿意的解決方案，并就此達(dá)成一個(gè)糾紛解決協(xié)議。由雙方協(xié)商解決糾紛，對(duì)購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商來(lái)講都是最好的解決糾紛的方式，因?yàn)檫@種方式既省時(shí)省力又省錢(qián)。

　　2、調(diào)解

　　這是指在非仲裁機(jī)關(guān)和訴訟外的第三人主持下，房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛的當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議解決糾紛。

　　3、仲裁

　　仲裁是指買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人依據(jù)他們事先或事后達(dá)成的協(xié)議，自愿將其爭(zhēng)議提交給雙方同意的仲裁機(jī)關(guān)，由該仲裁機(jī)關(guān)依據(jù)有關(guān)法律和事實(shí)作出裁決，以解決糾紛。仲裁解決是終局的，對(duì)雙方當(dāng)事人都有約束力，不存在當(dāng)事人上訴的問(wèn)題，加上仲裁簡(jiǎn)單、靈活，因此它能比訴訟更迅速處理糾紛，同時(shí)費(fèi)用更低廉。但是要采用仲裁方式解決糾紛，發(fā)生糾紛的雙方中有一方不愿將糾紛提交仲裁解決，那么就木能采用這種方式來(lái)解決糾紛。

　　4、訴訟

　　訴訟是指買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人依法向人民法院提起訴訟，由人民法院依據(jù)有關(guān)法律和事實(shí)作出判決以解決糾紛的一種方式。人民法院經(jīng)過(guò)審理后，就雙方之間的糾紛作出解決。由于我國(guó)實(shí)行的是二審終審制，當(dāng)事人對(duì)一審法院作出的判決不服的，可以向上一級(jí)人民法院上訴。

　　九個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛的典型案例

　　案例一：以炒房為目的的房屋買(mǎi)賣(mài)合同不成立

　　2018年2月，邵某與鄭某在某中介公司居間下簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同，合同約定由鄭某購(gòu)買(mǎi)邵某的房屋，并約定鄭某可指定任意人為買(mǎi)方并過(guò)戶到其名下，以避契稅。收到鄭某支付的首付款后，邵某以無(wú)法確定房屋實(shí)際買(mǎi)受人、付款時(shí)間為由，要求解除合同。鄭某訴至法院，要求邵某返還購(gòu)房款，賠償損失。法院經(jīng)過(guò)審理后認(rèn)為鄭某屬于職業(yè)炒房人，并沒(méi)有真實(shí)的購(gòu)買(mǎi)房屋的意思表示，而是通過(guò)把合同約定的條款指定任意人為買(mǎi)方過(guò)戶的方式來(lái)居間牟利，最終法院判決駁回了鄭某要求邵某賠償損失的請(qǐng)求。
 

　　案例二：以騙貸為目的，簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效

　　2019年6月17日，王某和李某簽訂存量房買(mǎi)賣(mài)契約，約定李某購(gòu)買(mǎi)房屋并辦理銀行貸款。6月25日購(gòu)房人李某出具承諾書(shū)。內(nèi)容為因經(jīng)營(yíng)急需資金，向王某求借涉案房屋一套，通過(guò)過(guò)戶方式取得資金。該房屋雖然過(guò)戶，但并非雙方真實(shí)買(mǎi)賣(mài)交易，而是暫借，李某保證五年內(nèi)還清房貸并將房屋過(guò)戶至王某名下。本案經(jīng)過(guò)法院審理后認(rèn)為，買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)簽訂合同辦理房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)，達(dá)到騙取銀行貸款的目的，屬于以合法形式掩蓋非法目的，根據(jù)《民法典》第505條的規(guī)定，認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

　　案例三：無(wú)權(quán)處分，不影響合同的效力，買(mǎi)方未盡審查義務(wù)，也應(yīng)自行承擔(dān)部分損失

　　錢(qián)某與李某2018年12月簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同一份，約定錢(qián)某將與妻子林某共有的房屋出售給李某，但是合同上賣(mài)方處僅有錢(qián)某一方的簽名，買(mǎi)房人要求錢(qián)某與妻子林某共同協(xié)助辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，遭到拒絕后，李某起訴到法院要求解除合同，并由錢(qián)某來(lái)承擔(dān)違約責(zé)任。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，出賣(mài)人無(wú)權(quán)處分房屋，不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。因此，本案中錢(qián)某與李某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。但因?yàn)榉课莸墓灿腥肆帜尘芙^協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)，應(yīng)當(dāng)由出賣(mài)人錢(qián)某承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，但是購(gòu)房人李某在購(gòu)房時(shí)明知涉案房屋為錢(qián)某與林某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，未要求錢(qián)某出示其配偶及共有人同意售房的文件，因此對(duì)合同無(wú)法履行也存在一定的過(guò)錯(cuò)，據(jù)此法院判決由錢(qián)某承擔(dān)主要責(zé)任，賠償大部分損失，李某也應(yīng)當(dāng)自行負(fù)擔(dān)部分損失。

　　案例四：賣(mài)方擅自要求漲價(jià)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任

　　2018年1月，張某與黃某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)定金合同，約定張某將自己名下的房屋以一百萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給黃某，如有一方違約，應(yīng)向守約方支付房屋價(jià)款的5%作為違約金。合同簽訂后，黃某向張某支付了首付款，并要求辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。但出賣(mài)人張某提出因房屋快速上漲，要求黃某按照市場(chǎng)價(jià)格支付房屋的差價(jià)，否則拒絕過(guò)戶。因雙方協(xié)商未果，黃某訴至法院要求解除合同，退還首付款，并要求張某賠償損失。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，雙方當(dāng)事人均應(yīng)恪守合同約定。張某擅自要求漲價(jià)并拒絕履行過(guò)戶，已經(jīng)構(gòu)成根本違約，經(jīng)評(píng)估后的市場(chǎng)價(jià)值與合同約定的房?jī)r(jià)差價(jià)已經(jīng)超過(guò)了合同約定的房款的5%的違約金的數(shù)額，黃某要求張某賠付實(shí)際損失具有相應(yīng)的依據(jù)，最終法院判決解除雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由張某返還黃某首付款，并且賠付差價(jià)損失。

　　案例五：出賣(mài)人一房二賣(mài)，先取得權(quán)屬登記買(mǎi)受人的權(quán)利并不當(dāng)然優(yōu)先保護(hù)

　　毛某于2018年取得一套拆遷安置房。當(dāng)年10月，毛某與趙某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，將該套安置房出售給趙某，趙某付清房款并裝修入住后，毛某因結(jié)欠王某的到期債務(wù)未歸還，遂約定以該套安置房來(lái)抵償債務(wù)，并且將房屋的權(quán)屬登記辦理到了債權(quán)人王某的名下。王某在取得房屋的產(chǎn)權(quán)登記后，以產(chǎn)權(quán)人身份起訴，要求已經(jīng)付清房款并且實(shí)際入住的趙某遷讓房屋，而趙某則另案起訴，要求確認(rèn)王某與毛某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，出賣(mài)人一房二賣(mài)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定兩份房屋買(mǎi)賣(mài)合同均有效。取得權(quán)屬登記人的權(quán)利，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)。但本案中毛某與王某名為房屋買(mǎi)賣(mài)合同，實(shí)質(zhì)為以房抵債，王某雖然取得了權(quán)屬登記，但是王某明知房屋已經(jīng)出售給了趙，仍然與他人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，惡意明顯，而王某陳述在簽訂合同時(shí)未到現(xiàn)場(chǎng)查看房屋的情況，并不了解已經(jīng)有人入住，該陳述明顯不符合常理。根據(jù)日常經(jīng)驗(yàn)法則，應(yīng)當(dāng)推定王某對(duì)房屋已經(jīng)有趙某購(gòu)買(mǎi)，并且占有使用的事實(shí)為明知，因此王某與毛某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，屬于惡意串通，損害第三人趙某的利益。根據(jù)《民法典》第505條的規(guī)定，法院判決王某與毛某的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，已經(jīng)支付房款并且裝修入住的趙某的合同權(quán)利應(yīng)予優(yōu)先保護(hù)。

　　案例六：限貸政策實(shí)施，買(mǎi)方并不必然有權(quán)解約

　　本案中，張某為購(gòu)買(mǎi)房屋與房產(chǎn)公司簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，約定支付首期房款為總房款的20%，其余80%的款項(xiàng)通過(guò)銀行貸款方式支付。合同同時(shí)約定，如張某申請(qǐng)貸款額度與銀行批準(zhǔn)額度產(chǎn)生差額，無(wú)論何種原因，張某應(yīng)當(dāng)在簽署正式買(mǎi)賣(mài)合同起30日內(nèi)自籌資金補(bǔ)足差額。認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后，銀行出臺(tái)限貸政策，貸款買(mǎi)房的首付比例提高為30%，張某因首付比例提高無(wú)法與房產(chǎn)公司繼續(xù)簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并啟起訴要求房產(chǎn)公司返還已經(jīng)支付的房產(chǎn)保證金。法院經(jīng)過(guò)審理認(rèn)為，張某的首付比例由于銀行政策改變?yōu)?0%，但是，根據(jù)合同的約定，首付款的差額要求張某自行補(bǔ)足，因此張某要求解除認(rèn)購(gòu)書(shū)和退還保證金的訴訟請(qǐng)求不予支持。

　　案例七：開(kāi)發(fā)商免于履行交房通知義務(wù)的格式條款無(wú)效

　　李某向房產(chǎn)公司購(gòu)買(mǎi)商品房一套，合同約定房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)于2018年5月20日前通知李某辦理房屋交接手續(xù)。在合同約定的交房日到期后，房產(chǎn)公司遲遲未能通知李某接收房屋，買(mǎi)房人李某遂訴至法院，要求房產(chǎn)公司交付房屋，承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。房產(chǎn)公司認(rèn)為，根據(jù)雙方合同的補(bǔ)充條款約定，交房期限屆滿，買(mǎi)房人仍未收到書(shū)面收房通知的，應(yīng)自行索取，房產(chǎn)公司認(rèn)為可以不履行交房的通知義務(wù)。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，該商品房買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充條款，屬于免除了賣(mài)方及開(kāi)發(fā)商通知買(mǎi)房收房的義務(wù)的格式條款，屬于減免出賣(mài)方責(zé)任，加重買(mǎi)受方責(zé)任，因此該條款應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。據(jù)此，開(kāi)發(fā)商仍應(yīng)向購(gòu)房人承擔(dān)延時(shí)交房的違約責(zé)任。

　　案例八：中介公司存在重大過(guò)失，導(dǎo)致合同無(wú)法按約履行的，無(wú)權(quán)要求承擔(dān)居間費(fèi)

　　本案中，出賣(mài)方王某與買(mǎi)房人沈某在2018年6月在某中介公司的居間下，簽訂了房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，合同約定，雙方簽訂本合同后，中介即為成功，居間方收取2%作為傭金，其中買(mǎi)房人支付百分之一，賣(mài)房人支付百分之一，后出賣(mài)方王某的妻子不同意賣(mài)房，導(dǎo)致居間合同無(wú)法繼續(xù)履行。因此買(mǎi)房人沈某拒絕向中介公司支付百分之一的傭金。中介公司訴至法院，要求沈某支付居間費(fèi)。在訴訟過(guò)程中，中介公司明確知曉該房屋屬于出賣(mài)人王某與配偶共同財(cái)產(chǎn)，但是認(rèn)為王某個(gè)人簽訂合同沒(méi)有問(wèn)題。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，中介公司作為房地產(chǎn)的專業(yè)居間方，應(yīng)當(dāng)就有關(guān)合同訂立的事項(xiàng)向委托人如實(shí)披露和報(bào)告。在明知情況下，未向沈某披露的行為導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，損害了委托人的利益，因此中介方無(wú)權(quán)主張合同約定的傭金，但是考慮到合同的履行中中介公司支出了一定的勞務(wù)費(fèi)用，最終判決是由買(mǎi)房人酌情支付勞務(wù)費(fèi)。

　　案例九：產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)赓U合同的履行受多數(shù)人意志約束

　　本案中，2018年甲房產(chǎn)公司與乙品牌公司簽訂項(xiàng)目合作協(xié)議，約定由甲公司委托乙公司統(tǒng)一招呼。2019年，張某與甲公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定張某將購(gòu)買(mǎi)的商鋪出租給乙公司用于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。合同到期后，購(gòu)買(mǎi)同一商戶的其他多數(shù)業(yè)主希望甲公司仍然繼續(xù)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，而高某要求甲公司返還商鋪。因甲公司未能返還，高某將甲公司訴至法院。法院審理后認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)式商鋪的特點(diǎn)決定了市場(chǎng)必須經(jīng)過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃布局、經(jīng)營(yíng)管理后才能產(chǎn)生收益，個(gè)別業(yè)主的權(quán)利必須受到其他多數(shù)業(yè)主的整體意志的限制，據(jù)此，法院駁回了訴訟請(qǐng)求。在本案中，當(dāng)個(gè)人利益與整體利益發(fā)生沖突的時(shí)候，更多的需要從商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的整體情況考慮，為保證物業(yè)整體功能的發(fā)揮，個(gè)別業(yè)主的權(quán)利必須受到其他商鋪業(yè)主整體意志的限制。上海房屋糾紛律師