集體土地上建設(shè)的房屋是否可以買賣？上海房屋買賣糾紛律師告訴您

　　在不轉(zhuǎn)變租賃條約前提下，可不征得集體經(jīng)濟構(gòu)造批準(zhǔn)舉行“近況措置”，但措置前應(yīng)告訴集體經(jīng)濟組織。處置時應(yīng)當(dāng)充分披露租賃合同內(nèi)容，特別是公告租賃剩余期限、租金標(biāo)準(zhǔn)及支付等情況。上海房產(chǎn)律師網(wǎng)帶您了解一下有關(guān)的情況。

　　一、在集體土地上建筑的屋宇，是否可以處置？

　　（一）在集體土地上未經(jīng)同意建筑的屋宇，是否可以處置？

　　參照《最高國民法院對于轉(zhuǎn)發(fā)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部＜對于無證房產(chǎn)根據(jù)幫忙施行文書辦理產(chǎn)權(quán)掛號無關(guān)題目的函＞的關(guān)照》（法[2012]151號），能夠舉行“近況措置”。措置時應(yīng)在拍賣布告中表露屋宇不具備掛號前提的現(xiàn)狀及地皮性質(zhì)，買受人或承受人按照房屋現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項及將來可能面臨的拆除、拆遷及補償不能等風(fēng)險由買受人或承受人自行負(fù)責(zé)。變價不成的，債權(quán)人可以接受該房屋抵債。變價或抵債裁定中應(yīng)載明上述內(nèi)容和風(fēng)險。

　　（二）在租賃的集體土地上建筑的廠房及廠區(qū)內(nèi)的辦公樓、宿舍、堆棧等，是不是能夠處置？

　　肯定保留價需思量房錢領(lǐng)取情況。成交或抵債后，被執(zhí)行人作為承租人的權(quán)利義務(wù)由受讓人繼受。拍賣前租賃克日已屆滿，租賃條約關(guān)于屋宇歸屬及賠償有商定的，恭敬租賃條約的商定。踐約定屋宇收歸集體構(gòu)造但賦予承租人（被執(zhí)行人）賠償?shù)模┬醒a償款。

　　沒有商定收歸集體構(gòu)造的，被執(zhí)行人連續(xù)應(yīng)用租賃土地，集體組織沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期，執(zhí)行法院可以對房屋進(jìn)行處置。租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式由執(zhí)行法院與集體組織協(xié)商確定。不能協(xié)商確定的，執(zhí)行法院可以參照市價標(biāo)準(zhǔn)確定。

　　二、在國有設(shè)置裝備擺設(shè)用地上建造的無證房屋，是否可以處置？

　　根據(jù)《最高國民法院對于轉(zhuǎn)發(fā)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部＜對于無證房產(chǎn)根據(jù)幫忙施行文書辦理產(chǎn)權(quán)掛號無關(guān)題目的函＞的關(guān)照》（法[2012]151號），關(guān)于國有設(shè)置裝備擺設(shè)用地上建造的無證房屋可以處置。執(zhí)行法院應(yīng)就該房屋是否可轉(zhuǎn)化為有證房屋征求行政機關(guān)意見，并作為確定無證房屋價值的參考。

　　措置未辦理初始掛號的屋宇，具有初始掛號前提的，施行法院措置后應(yīng)該向屋宇掛號機構(gòu)收回《幫忙施行通知書》；暫時不具備初始掛號前提的，施行法院措置后應(yīng)該向屋宇掛號機構(gòu)收回《幫忙執(zhí)行通知書》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關(guān)手續(xù)具備初始登記條件后，由房屋登記機構(gòu)按照《協(xié)助執(zhí)行通知書》予以登記。

　　不具備初始登記條件的，原則上進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀，買受人或承受人按照房屋的權(quán)利現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項由買受人或承受人自行負(fù)責(zé)。

　　三、被執(zhí)行人購置的預(yù)售商品房，如何執(zhí)行？

　　被執(zhí)行人已將房款全數(shù)支付給開發(fā)商（被執(zhí)行人自付一部分，銀行存款一部分），銀行辦理了典質(zhì)預(yù)報掛號（預(yù)典質(zhì)掛號），開發(fā)商在預(yù)售房產(chǎn)辦理抵押權(quán)掛號以前對銀行存款負(fù)擔(dān)階段性連帶保管義務(wù)的商品房預(yù)售情況下，預(yù)售的商品房被法院預(yù)查封后，開發(fā)商或被執(zhí)行人以仲裁或訴訟體式格局解除合同的，不得對抗人民法院的執(zhí)行，人民法院可以繼續(xù)執(zhí)行預(yù)售房產(chǎn)。

　　人民法院在辦理預(yù)售商品房預(yù)查封時，除向房產(chǎn)掛號部分投遞預(yù)查封無關(guān)法令文書以外，還應(yīng)實時向開發(fā)商投遞預(yù)查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書，告知預(yù)售商品房已被法院預(yù)查封，擅自向被執(zhí)行人退款承擔(dān)法律責(zé)任。

　　在人民法院辦理預(yù)售商品房預(yù)查封后向開發(fā)商投遞預(yù)查封裁定和幫忙施行通知書前，開發(fā)商已退還給被執(zhí)行人的款子，在變價款中預(yù)先扣除支付給開發(fā)商。向開發(fā)商投遞預(yù)查封裁定和幫忙施行關(guān)照書后，開發(fā)商私自退還給被執(zhí)行人的款子，由開發(fā)商自行追索。

　　上海房產(chǎn)律師網(wǎng)提醒大家，關(guān)于開發(fā)商已退還銀行的響應(yīng)款子，在變價款中預(yù)先扣除支付給開發(fā)商。開發(fā)商還沒有退還銀行響應(yīng)款子的，在變價款中預(yù)先扣除銀行存款相應(yīng)款項支付給銀行，并通知開發(fā)商。