出賣人死亡后是否繼續(xù)履行房屋買賣合同？上海房產(chǎn)糾紛律師來回答

　　限購政策的出臺將致使無購房資格管理的人所簽訂的房屋進(jìn)行買賣合同內(nèi)容無法通過繼續(xù)履行，直接影響導(dǎo)致企業(yè)合同能否可以解除、解除權(quán)的歸屬、行使等問題的產(chǎn)生。上海房產(chǎn)糾紛律師帶您了解一下具體的情況。

　　根據(jù)《2015年全國民事審判工作會議紀(jì)要》第二十八條第二款精神，房屋買賣合同簽訂后，因執(zhí)行住房限購政策，當(dāng)事人無法辦理房屋權(quán)屬變更登記，買受人請求解除合同，要求出賣人返還已收購房款或定金的，其請求可以支持。

　　如限購政策的出臺導(dǎo)致企業(yè)房屋進(jìn)行買賣合同管理無法選擇繼續(xù)履行，并構(gòu)成一個(gè)不可抗力情形，則依據(jù)《合同法》第94條第1項(xiàng)之規(guī)定，任何一方當(dāng)事人自己擁有房屋買賣合同的法定解除權(quán)，可以提供依據(jù)《合同法》第96條之規(guī)定通過相關(guān)通知工作方式能夠行使解除權(quán)，司法社會實(shí)踐中也可以作為直接向人民法院起訴請求解除勞動合同。

　　如果限購政策的出臺導(dǎo)致房屋買賣合同無法繼續(xù)履行，構(gòu)成情節(jié)變更，則根據(jù)合同法第二十六條第二款的解釋，任何一方都可以直接起訴人民法院解除合同。

　　依照合同法第九十七條的規(guī)定，可以解除房屋買賣合同的，解除合同后未履行的，應(yīng)當(dāng)終止履行； 已經(jīng)履行的，根據(jù)合同的履行情況和性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求賠償，可以采取其他補(bǔ)救措施，有權(quán)要求賠償損失；根據(jù)2015年《全國民事司法會議紀(jì)要》第二十八條第二款的精神，買方可以要求賣方退還收到的購房款或者押金。

　　在限購政策導(dǎo)致買賣合約無法繼續(xù)履行的情況下，當(dāng)事人的違約行為主要表現(xiàn)為延遲履行合約，例如一方在簽訂合約后延遲履行合約義務(wù)，如因限購政策而不能繼續(xù)履行合約，而合約未能及時(shí)在互聯(lián)網(wǎng)上簽訂或存檔，則根據(jù)合約法第九十七條及第一百一十三條的規(guī)定，當(dāng)事人可能會面對另一方提出的 liquidated damage 及其他損害賠償（例如房屋市場價(jià)差的損失）。

　　經(jīng)紀(jì)人中買賣雙方的關(guān)系及其解決方法。根據(jù)合同法第四百二十六條、第四百二十七條的規(guī)定，中介機(jī)構(gòu)對合同的訂立作出貢獻(xiàn)后，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬； 中介機(jī)構(gòu)對合同的訂立沒有作出貢獻(xiàn)的，不得要求報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事中介活動的必要費(fèi)用。

　　如果居間合同約定的服務(wù)只是為了促成當(dāng)事人之間簽訂房屋買賣合同，除合同另有約定外，居間人有權(quán)在買賣雙方簽訂合同后向委托人收取居間報(bào)酬。即使因限購政策出臺導(dǎo)致買賣合同無法繼續(xù)履行，委托人也無權(quán)要求中介返還已支付的中介報(bào)酬。但中介報(bào)酬過高的，人民法院可以根據(jù)案件具體情況和公平原則適當(dāng)降低（參考《2011年全國民事審判工作會議紀(jì)要》第二十二條）

　　在二手房市場中，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)參與的交易中發(fā)揮著重要作用，買賣雙方通常會簽訂房屋買賣合同和中介服務(wù)合同，而這種合同中的中介服務(wù)合同往往不僅限于促進(jìn)房屋買賣合同的訂立，還包括轉(zhuǎn)讓代理等全套房屋買賣服務(wù)。

　　在房屋買賣合同的履行過程中，對于出賣人死亡后是否繼續(xù)履行房屋買賣合同，學(xué)術(shù)界存在兩種完全不同的觀點(diǎn)。

　　第一種觀點(diǎn)可以認(rèn)為，依據(jù)《物權(quán)法》第9條第1款的規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法管理登記，發(fā)生發(fā)展效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律法規(guī)另有相關(guān)規(guī)定的除外。”雖然買受人沒有按照自己房屋買賣雙方合同支付了購房款，但由于我國尚未辦理過戶登記，該房屋的所有權(quán)問題并沒有實(shí)際發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，買受人只享有勞動合同以及債權(quán)。

　　上海房產(chǎn)糾紛律師認(rèn)為，在這種情況下，如果由于購買限制政策而不能繼續(xù)合同，委托人一般可以以不可抗力或情況變化為由拒絕支付中介服務(wù)費(fèi)用，但是，中介人可以要求客戶支付開展中介活動所發(fā)生的必要和合理的費(fèi)用（本著2015年全國民事司法會議議事錄第30條的精神）。