咨詢上海遺產(chǎn)律師父母房產(chǎn)過(guò)戶給子女繼承最合適嗎

　　對(duì)大多數(shù)家庭而言，房子都屬于凝聚了多年積蓄的大項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)。隨著歲月推移，父母老了以后，將來(lái)怎么把房產(chǎn)過(guò)戶給子女呢？咨詢上海遺產(chǎn)律師解答通常有三種方法：生前贈(zèng)與，生前買賣，死后繼承。

　　這三種方法哪種更劃算呢？我們來(lái)算一算。

　　例如，張三父母在主城區(qū)（非北上廣深）有一套價(jià)值300萬(wàn)元、面積120㎡的住宅，當(dāng)初購(gòu)買價(jià)為200萬(wàn)元，交了契稅3萬(wàn)元，無(wú)其他費(fèi)用；張三是獨(dú)生子女。

　　那么如果想把這套房子過(guò)戶給張三，三種方式分別需要繳納多少稅費(fèi)呢？

　　咨詢上海遺產(chǎn)律師總結(jié)一下，父母房產(chǎn)過(guò)戶給子女的三種方式都需要繳納稅費(fèi)，整體上看所需稅費(fèi)：死后繼承＜生前贈(zèng)與＜生前買賣。

　　在張三原本名下無(wú)房的情況下：父母這套房產(chǎn)過(guò)戶給他五年后再轉(zhuǎn)讓的，屬于滿屋唯一住房，無(wú)論當(dāng)初是以哪種方式取得父母這套房屋的所有權(quán)，再次轉(zhuǎn)讓時(shí)張三都無(wú)需繳納個(gè)人所得稅。

　　父母這套房產(chǎn)過(guò)戶給張三后五年內(nèi)再次轉(zhuǎn)讓的，若當(dāng)初張三通過(guò)贈(zèng)與或繼承方式取得房屋所有權(quán)，再次轉(zhuǎn)讓需要交納的個(gè)人所得稅很高（因?yàn)橛?jì)稅依據(jù)里沒(méi)法扣除當(dāng)初的房屋買價(jià)，且稅率為20%）；若張三當(dāng)初通過(guò)買賣方式取得房屋所有權(quán)，再次轉(zhuǎn)讓時(shí)需要繳納的稅費(fèi)較少（因?yàn)橛?jì)稅依據(jù)里扣除了當(dāng)初支付給父母的房屋買價(jià)）。

　　在張三原本名下有房的情況下：無(wú)論當(dāng)初是以哪種方式取得父母這套房屋的所有權(quán)，也無(wú)論過(guò)戶后多久再轉(zhuǎn)讓，再次轉(zhuǎn)讓時(shí)張三均需繳納個(gè)人所得稅，其他稅費(fèi)需根據(jù)具體情況測(cè)算是否需要繳納、分別繳納多少。
 

　　這里還有幾點(diǎn)需要提示大家：

　　１.如果需要貸款，那么評(píng)估費(fèi)是必須的（銀行對(duì)貸款人申報(bào)的房屋交易價(jià)格不放心，要求必須委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值），按照國(guó)家公布的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、根據(jù)評(píng)估價(jià)值采用差額累進(jìn)制收費(fèi)。

　　如果不需要貸款，可以按自己申報(bào)的交易價(jià)格繳納相關(guān)稅費(fèi)（如果申報(bào)價(jià)太低的話稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)不予采納，但父母子女之間交易價(jià)格低一點(diǎn)也是合理的，稅務(wù)機(jī)關(guān)一般不會(huì)質(zhì)疑），不用支付房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)。如果中介說(shuō)要收房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)，可能是中介自己收取的費(fèi)用。你可以要求評(píng)估公司開(kāi)發(fā)票，看看上面蓋的是不是評(píng)估公司的章。

　　如果評(píng)估公司拒絕開(kāi)具發(fā)票或者以收據(jù)代替發(fā)票糊弄你，你可以打１２３６６納稅服務(wù)熱線投訴它，讓稅務(wù)局處理它未按規(guī)定開(kāi)具發(fā)票甚至隱瞞收入的問(wèn)題。

　　２.若繼承或受贈(zèng)房產(chǎn)時(shí)子女已婚，該房產(chǎn)默認(rèn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，除非遺囑或贈(zèng)與協(xié)議中明確該房產(chǎn)為子女個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

　　３.若繼承或受贈(zèng)房產(chǎn)時(shí)子女未婚，該房產(chǎn)為子女婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，將來(lái)結(jié)婚后如果不將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣變現(xiàn)、跟夫妻共同財(cái)產(chǎn)混在一起，就仍然是子女的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

　　４.子女拿著遺囑，或者沒(méi)有遺囑的情況下拿著派出所、居（村）委會(huì)開(kāi)具的父/母死亡證明、親屬關(guān)系證明，去房管局辦理房產(chǎn)過(guò)戶，可以嗎？

　　咨詢上海遺產(chǎn)律師答不可以，房管局不會(huì)受理的。因?yàn)槟銦o(wú)法證明自己是這套房產(chǎn)的唯一繼承人，可能存在其他繼承人而他（她）沒(méi)有明確表示放棄對(duì)這套房屋的繼承權(quán)。

　　那怎么辦呢？我國(guó)有“繼承公證”制度（跟“遺囑公證”不是一回事），無(wú)論是否有遺囑都得到公證處辦理“繼承公證”手續(xù)，防止部分繼承人在其他繼承人不知情或者身處異地的情況下弄虛作假、篡奪遺產(chǎn)。

　　由公證處確認(rèn)所有繼承人都對(duì)遺囑或者遺產(chǎn)分配方式無(wú)異議了，才會(huì)出具一份“繼承權(quán)公證書”，拿著這個(gè)“繼承權(quán)公證書”才能到房管局進(jìn)行房產(chǎn)過(guò)戶、更名登記。

　　在家庭關(guān)系比較復(fù)雜的情況下，通過(guò)繼承安排房產(chǎn)雖然能少交稅費(fèi)，但未必是最優(yōu)解，因?yàn)橹灰幸晃焕^承人對(duì)繼承安排有異議，公證處就無(wú)法出具“繼承權(quán)公證書”，各方只能起訴到法院，由法院確認(rèn)遺產(chǎn)范圍包括哪些、遺囑是否有效、各方是否都有繼承權(quán)及相應(yīng)的繼承份額是多少。訴訟過(guò)程耗費(fèi)時(shí)間、精力不說(shuō)，需要繳納的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、鑒定費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等費(fèi)用總額也不是個(gè)小數(shù)目。

　　這種情況下，還不如當(dāng)初趁著老人神志清醒、行動(dòng)方便的時(shí)候到房管局通過(guò)贈(zèng)與方式把房產(chǎn)過(guò)戶到子女名下，雖然稅費(fèi)稍微多一點(diǎn)，但免除了老人去世后的繼承糾紛。如果擔(dān)心子女以后不孝的問(wèn)題，可以在房產(chǎn)過(guò)戶的同時(shí)為自己設(shè)立一個(gè)居住權(quán)（期限截至自己自然死亡之日）并設(shè)置一個(gè)監(jiān)督人。

　　５. 還有一種方式是房產(chǎn)加名，本質(zhì)上也是一種贈(zèng)與，只是子女的受益額并非房屋的１００％所有權(quán)。如果房產(chǎn)證上明確寫了子女所占房屋份額，那么父母與子女按份共有這套房產(chǎn)；如果房產(chǎn)證上沒(méi)有寫明子女所占房屋份額，那么父母與子女共同共有這套房產(chǎn)。

　　這種方式下，將來(lái)老人去世后子女是否就能擁有１００％所有權(quán)了呢？不一定，因?yàn)槔先藫碛械姆课莘蓊~變成遺產(chǎn)了，當(dāng)初加名的子女如果不是唯一繼承人的話，遺產(chǎn)（老人所占房屋份額）如何分割還需要各方協(xié)商一致或者訴訟解決。

　　按照目前規(guī)定，父母、祖父母、外祖父母將不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與自家兒孫，免征增值稅、三項(xiàng)附加與個(gè)人所得稅，但契稅不免，而且《贈(zèng)與協(xié)議》必須經(jīng)過(guò)公證機(jī)關(guān)的公證。假定房產(chǎn)加名后子女的受益額為房屋評(píng)估價(jià)值的1/3，那么所需公證費(fèi)、契稅都相應(yīng)地按照評(píng)估價(jià)值1/3計(jì)算。辦理房產(chǎn)證上加上子女名字有兩種流程情況，一種有房無(wú)貸，正常辦理；第二種有房有貸，先在銀行辦理抵押變更手續(xù)或者還清貸款以后，再去房地產(chǎn)交易中心辦理。

　　６.每個(gè)家庭的具體情況不同，老人死后由子女自動(dòng)繼承并不一定是最省心省力省錢的方式，最終采用哪種方式過(guò)戶房產(chǎn)給子女需要具體問(wèn)題具體分析。