在抵押合同中，雙方一般將抵押擔保范圍約定為主要債權和利息、罰息、違約金、實現抵押和實現債權產生的訴訟費、律師費等費用。然而，在實踐中，抵押登記中記載的抵押擔保金額大多是主要債權金額。那么，當抵押擔保范圍與抵押擔保金額不一致時，哪一個是準確的呢？本文上海楊浦債務律師進行了以下梳理和分析。
案例詳情
王向某某銀行借款50萬元，為價值100萬元的房屋提供抵押擔保，并辦理抵押登記。抵押登記金額為50萬元。后來，由于王逾期不還款，某某銀行向法院提起訴訟，并在勝訴后依法向法院申請強制執行。拍賣后，法院以100萬元的價格獲得了王的房子。王應支付某某銀行本金、利息、違約金等70萬元。但此時，另一位獲得執行依據的案外債權人丁申請參與分配，其債權金額為60萬元。
某某銀行與案外人丁某就如何分配房屋實現價格存在較大爭議：
某某銀行認為，其70萬元的債權是優先債權。對于房屋拍賣收入100萬元，某某銀行優先賠償70萬元，其余30萬元由外人丁某賠償。
丁認為，由于抵押登記金額僅為50萬元，某某銀行的優先債權為50萬元，其余20萬元為普通債權。因此，某某銀行在分配時首先拿走50萬元，其余50萬元按債權比例分配。某某銀行的剩余債權為20萬元，外人丁的債權為60萬元。剩下的50萬元某某銀行只能拿走四分之一，即12.5萬元，剩下的37.5萬元由丁獲得。
律師解析
當抵押擔保范圍與抵押擔保金額不一致時，以誰為準的問題是近年來司法實踐中的一個有爭議的問題。
大多數法院直接援引擔保法司法解釋第六十一條抵押登記內容與抵押合同內容不一致，以登記內容為準，認為合同與登記不一致，以登記為準，抵押登記金額為優先債權上限，超過部分抵押權人無優先權。
然而，最高人民法院在2019年11月8日發布的《國家法院民商審判工作會議紀要》中對上述問題提出了明確意見。根據《紀要》第五十八條的規定，以登記為宣傳方式的房地產擔保產權的擔保范圍一般以登記范圍為準。但是，目前我國房地產擔保產權登記，不同地區的系統設置和登記規則不一致，人民法院在審理案件時應充分注意制度設計的差異，做出實際判斷：一是大多數省市登記制度沒有設置擔保范圍欄，只有擔保主債權金額（最高債權金額），只能填寫固定數字。
當事人在合同中經常約定擔保產權的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金等附屬債權，導致合同約定的擔保范圍與登記不一致。顯然，這種不一致的區域登記制度。人民法院根據合同約定確定擔保物權的擔保范圍，是符合現實的適當選擇。二是部分省、自治區、直轄市房地產登記制度的設置和登記規則相對規范。該地區的擔保物權登記范圍與合同約定一致是正常或普遍現象。人民法院審理案件時，以登記的擔保范圍為準。
因此，在目前的司法實踐中，人民法院在抵押擔保范圍與抵押擔保金額不一致時，上海楊浦債務律師一般有以下兩種判決思路：
想法1：如果房地產登記系統的設置和登記規則不規范，導致抵押合同約定的擔保范圍和登記金額不一致，不一致的問題是房地產登記欄的設置，而不是當事人本身。因此，在審理案件時，應根據合同確定擔保物權的擔保范圍，這是最實際、最合適的選擇。
想法2：如果房地產登記系統的設置和登記規則相對標準化，抵押擔保物權的登記范圍與抵押合同一致，這種一致性在該地區是正常或普遍現象，法院應以登記的擔保范圍為準。
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