上海律師來講講預售管理制度取消對房地產企業市場的影響

　　商品房預售帶來的資金收益是房地產企業補充資金(加杠桿)的重要途徑。通過商品房預售，房地產企業可以提前回籠資金，節約資金成本，幫助企業實現快速周轉，進一步撬動更多項目，實現規模快速擴張。上海律師就來為您回答一下相關的情況。

　　一方面，從預售資金對資金來源的影響來看，在房地產開發企業資金到位的比例中，存款和預售資金占房地產開發資金總額的比例逐年上升，如果取消預售制度，將對房地產企業資金鏈的維持產生一定的影響，一些企業可能面臨資金鏈崩潰、行業波動的風險。

　　另一方面，房地產企業的總資產和總負債中，預收賬款的比例并不低。有可能影響導致企業風險傳導。

　　房地產業本身是一個資本密集型產業，其發展離不開銀行等金融機構。如果取消預售制度，房地產企業的資本鏈將受到重大影響，房地產企業需要較長的時間才能實現資金回收，較好的房地產企業抵御風險的能力較強，打破資金鏈的可能性較低，但中小型房地產企業的實力可能面臨資金鏈斷裂的風險，房地產行業的附息負債比例長期保持在40% 以上，而企業的這些附息負債主要來自銀行等金融機構。如果取消預售制度，大多數住房企業將面臨債務償還危機，危機可能蔓延到金融系統的其他利益攸關方。

　　海南現有的售房制度會引發全國范圍的跟進嗎？海南省作為經濟特區，取消了現有房屋的銷售，具有地域特色，海南已擺脫了對房地產的依賴。2018年4月，海南出臺了一系列監管政策，以“強人脫腕”的決心控制房地產。

　　但在疫情下，各地對房地產的政策和海南省是有差異的。2020年3月6日，山東出臺的意見指出，2020年6月30日前，已領取施工許可證的房地產開發項目受疫情影響施工的，在完成基礎工程的前提下，適當降低申請商品房預售許可的施工進度條件。對已取得商品房預售許可的項目，酌情增加1至2個商品房預售監管資金撥付節點，適度降低各節點監管資金留存比例，但一般不低于《山東省商品房預售監管辦法》規定的10個百分點。

　　僅2020年2月份，就有超過60個城市進行發布了不同文化程度的房地產市場調控相關政策，內容主要涵蓋放寬預售條件、減少我國企業發展資金管理壓力、延緩公積金月供以及通過下調公積金首付比例等。筆者研究認為海南省的政策方面具有區域性和特殊性，短時間內全國其他省份不會跟進，同時在疫情嚴重影響和全球網絡經濟環境不確定的背景下，政府會對房地產適當松綁和政策支持以幫助我們房地產金融行業紓困。

　　在我國，雖然有關于預告登記制度的法律規定，但由于它并非強制性的，再加上買方對預售登記制度的無知，導致預售房屋預告登記制度并沒有得到充分推廣，在現實生活中很少有預告登記。

　　所以我們建議建立一個網絡聯機登記備案管理系統，各登記備案機關實行信息技術資源共享，并將信息內容進行公示，建立企業安全的市場經濟交易環境，從而能夠做到有利于保護購房者對預售房屋的期待權。

　　無預售許可證的預售合同，視為可變更、可撤銷的合同。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)、《城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》中關于商品房預售的規定具有強制性。開發商預售房屋的條件之一是取得商品房預售許可證。開發商在未取得預售許可證的情況下預售房屋，并與預購人簽訂預售合同。根據商品房預售的強制性規定，此類合同應認定為無效合同。

　　筆者認為，無預售許可證的預售合同無效，不僅利用了這一強制性規范對合同自由的干涉，而且損害了預購人的切身利益，這種無效合同成為開發商逃避責任的慣用伎倆。

　　筆者研究認為我國立法應規定進行此類合同為一種可變更、可撤銷合同，賦予預購人選擇的權利，預購人可以通過根據我們自身發展利益的考慮自己肯定合同的效力,或者行使撤銷權，將合同歸于無效。

　　上海律師認為，這種做法能夠有效信息保護了預購人的利益，更重要的是體現了《合同法》彰顯自由、保障網絡交易的價值問題所在，使得需要大量合同不再只是因為沒有違反強制性技術規范而無效，私法自治領域不再受到一些不必要的侵害。