上海律師提供一文讀懂小產權房買賣合同

　　1.小產權房定義

　　“小產權房“并不是一個嚴格意義上的法律概念，而是人們在房屋交易過程中約定俗成的一個概念，本文所述“小產權房”指的是建設在農村集體土地上的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家頒發的，而是由鄉鎮政府或者村委會頒發，亦稱”鄉產權房“。它是相對于”大產權房“（也就是大家所說的大紅本，權屬清晰，能辦理產權登記并且上市交易的商品房）而言的。

　　“小產權房”主要包括四類。第一類指的是建設在宅基地上的房屋，屬于村民自建房，有建設用地使用權證，權屬清晰，但只能用于本集體經濟組織成員居住；第二類指的是因進行新農村建設、征地等重新安置，由村集體在集體土地上建設，專門用來安置本集體經濟組織成員卻被用來出售給本集體之外人員的房屋；第三類是在集體土地上成片開發的小區，俗稱“商業小產權房”；第四類是占用農用地、未利用地等非建設用地進行建設的房屋，這種房屋屬于違法建筑。

　　2.小產權房買賣合同的效力認定

　　任何行為背后都有經濟利益驅使，由于小產權房無需繳納土地出讓金以及相關稅費，其成本極低（只有建安成本）。對于中低收入消費者來說，購買商品房的成本過高，因此只能將目光轉向成本低廉的小產權房，這也是造成近年來小產權房銷售局面持續火爆的原因。對于小產權房買賣效力問題，不能簡單地一刀切，如果簡單認定合同有效，那么與國家相關政策相違背，不利于法秩序的統一；如果一律認定合同無效，無疑會增加老百姓對司法機關的不信任，不利于法治建設。所以如何處理此類小產權房買賣，是一個很大的問題。

　　針對此類房屋買賣，應當分類進行處理。

　　4.商業小產權房以及違法建筑

　　“商業小產權房”因為規避國家有關商品房銷售的手續和條件，違反法律、行政法規的禁止性規定，因此對于此類型的房屋買賣糾紛，應當一律認定為無效。

　　占用農用地、未利用地等非建設用地進行建設的房屋本質上屬于違法建筑，出賣人本身便不具有合法的房屋產權，無權對外銷售房屋，因此此類型的房屋買賣糾紛，亦應當依法認定為無效。

　　小產權房買賣合同被認定無效后的處理規則：

　　（1）《中華人民共和國合同法》第五十八條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”

　　（2）2006年9月14日，北京市高級人民法院下發了《關于農村私有房屋買賣合同的效力認定及案件的處理原則問題》，明確在合同無效的原因方面，出賣人負有主要責任，買受人負有次要責任；在合同無效的處理上，應全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，避免認定合同無效給當事人造成利益失衡。

　　（3）海南省高級人民法院于2011年下發的《關于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導意見》規定：“城鎮居民就農村集體土地上修建的小產權房與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方按過錯責任大小分擔。”

　　（4）山東省高級人民法院2011年11月30日下發的《全省民事審判工作會議紀要》規定：“對于因買賣在集體所有的土地上開發的小產權房而引發的糾紛案件，要嚴格貫徹國家的公共政策和誠信交易秩序，依法確認小產權房買賣合同無效，并通過出賣人承擔締約過失責任等方式避免當事人之間利益關系失衡。”

　　（5）2013年4月，北京市高級人民法院整理了《當前民事審判中需要注意的幾個法律適用問題》，再次明確在確定賠償買受人損失時，如訴爭房屋之后已處于拆遷程序之中，房屋重置和區位補償價格可參照拆遷程序中的評估結果予以確定；如尚未進入拆遷程序，可通過委托鑒定的方式確定房屋重置和區位補償價格。