上海房產(chǎn)律師解答安置房和普通商品房的區(qū)別

　　上海房產(chǎn)律師 拆遷戶的安置房又稱動(dòng)遷房。所謂的拆遷安置房，是指在拆遷過程中，由于城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因，將其安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。由于安置的對(duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶，這類房屋的買賣除了受法律、法規(guī)的管制外，還受當(dāng)?shù)卣恼咧萍s，因此與一般的商品房買賣有很大區(qū)別。

　　?在房屋市場(chǎng)中存在很多種類型的房屋，其中就有安置房和經(jīng)濟(jì)適用房，而兩者之間的區(qū)別在于對(duì)象不同、土地取得方式不同等等，當(dāng)然詳細(xì)需要了解安置房和經(jīng)濟(jì)適用房有什么區(qū)別？

　　1、對(duì)象不同：

　　拆遷安置房安置對(duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶，既包含城市居民拆遷戶，也包括征地拆遷農(nóng)戶，安置對(duì)象經(jīng)濟(jì)條件貧富不一。經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對(duì)象是城市和政府所在地的家庭收入、住房狀況符合規(guī)定條件的特定家庭，主要是收入和住房都比較困難的“雙困”家庭。

　　2、土地取得方式不同：

　　拆遷安置房取得土地的方式原則上采取“招拍掛”形式取得，屬普通商品住宅用地。被拆遷置換出來的土地，應(yīng)通過市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓方式出讓。而經(jīng)濟(jì)適用房是通過政府年度優(yōu)先安排、以行政劃撥的方式取得。

　　3、供應(yīng)房定價(jià)機(jī)制不同：

　　拆遷安置房供應(yīng)價(jià)中包含著政策補(bǔ)償因素，定價(jià)相對(duì)較低，一般低于市場(chǎng)定價(jià)，有的甚至低于成本價(jià)。而經(jīng)濟(jì)適用房定價(jià)，除土地供應(yīng)是劃撥外，還對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目利潤(rùn)率也作了嚴(yán)格規(guī)定，對(duì)價(jià)格進(jìn)行控制，政府不另外補(bǔ)貼。

　　4、區(qū)分稅收政策不同：

　　拆遷安置房一般不享受稅收優(yōu)惠政策，只有針對(duì)“雙困戶”供應(yīng)銷售的拆遷安置房、屬于經(jīng)濟(jì)適用房范圍內(nèi)的，享受相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策。而經(jīng)濟(jì)適用房享受稅收政策，對(duì)營(yíng)業(yè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅等稅種作了減免。兩者執(zhí)行不同的稅收政策。

　　但是，如果拆遷安置房取得了產(chǎn)權(quán)，而且沒有規(guī)定限制對(duì)外銷售，或者限制轉(zhuǎn)讓的期限已經(jīng)屆滿，這種拆遷安置房與普通商品住房沒有什么區(qū)別，可以買賣。

　　很多市場(chǎng)上掛牌的拆遷安置房，往往是未取得產(chǎn)權(quán)證書，或剛?cè)〉卯a(chǎn)權(quán)證書，規(guī)定5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓的房屋。房屋買賣的風(fēng)險(xiǎn)很大，沒有保障。未取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的拆遷安置房，屬于不動(dòng)產(chǎn)的，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)以房地產(chǎn)管理部門的登記為準(zhǔn);未取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，對(duì)外銷售不合法，即便訂立了生效的買賣合同，也存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　二、拆遷安置房的買賣風(fēng)險(xiǎn)

　　1、家庭成員內(nèi)部對(duì)拆遷安置房的分配可能有異議的，如協(xié)商不成，有可能向法院提起訴訟解決，最后誰是最后的合法產(chǎn)權(quán)人尚無法確定;

　　2、無產(chǎn)權(quán)拆遷安置房可能由于其他原因而無法辦理產(chǎn)權(quán)證;上海房屋拆遷律師

　　3、由于交易時(shí)間長(zhǎng)，房?jī)r(jià)變動(dòng)的可能性大，如果賣方為了獲取更大的利益，將房屋賣給他人，并在可以進(jìn)行過戶交易時(shí)先過戶給他人，那么買方很難實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目的，只能主張債權(quán);

　　4、在購(gòu)房等待過戶的漫長(zhǎng)時(shí)間里，也有可能因出賣人自身債務(wù)糾紛，導(dǎo)致房屋被債權(quán)人申請(qǐng)法院查封。