上海動遷律師分享可提高農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償?shù)娜齻€契機(jī)

　　沒有給安置房也沒有給另外建房的宅基地，拿著給的二、三十萬甚至是十幾萬的補(bǔ)償，怎么生活?現(xiàn)在上海動遷律師針對農(nóng)村房屋拆遷可提高拆遷補(bǔ)償空間的三種情形進(jìn)行匯總，快來看看您家是否符合以下情況中的一種：

　　1、是否已被劃入城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)

　　經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，城市范圍也在不斷擴(kuò)展，根據(jù)2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》可知，城市規(guī)劃區(qū)是指因?yàn)槌青l(xiāng)建設(shè)和發(fā)展的需要，必須實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域，規(guī)劃區(qū)的具體范圍由有關(guān)人民政府在組織編制的城市總體規(guī)劃中，根據(jù)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的需要劃定。

　　2、如何查?

　　一是可以上網(wǎng)查。上網(wǎng)查所在市的近期總體規(guī)劃，判斷所在村是否已經(jīng)被劃入了城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，比如河北省保定市原先下轄的兩個縣清苑縣和滿城縣幾年前已經(jīng)被劃入了城市規(guī)劃區(qū)，現(xiàn)在變成了清苑區(qū)和滿城區(qū)。

　　二是可以到當(dāng)?shù)貐^(qū)縣級政府規(guī)劃部門問。如果網(wǎng)上查不到，可以親自到當(dāng)?shù)卣?guī)劃部門問一下。

　　3、如何補(bǔ)?

　　根據(jù)2011年《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第十二條可知，如果房屋所在地已被劃入了城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，土地權(quán)利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)當(dāng)予以支持，但是應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。意思就是，房屋的補(bǔ)償是可以主張按周邊相同地段商品房的市場價進(jìn)行補(bǔ)償，而非單純只給一個房屋的重置成本價了……

　　4、是否屬于城中村

　　城中村一般是指農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)。法律上的主要特點(diǎn)是房子下面的土地性質(zhì)是集體土地但是卻處于城市中、無統(tǒng)一的規(guī)劃和管理、治安管理混亂，外觀表象上一般是生活、居住條件差等。

　　5、如何鑒定?

　　一般以此次政府征地拆遷張貼的拆遷公告或相關(guān)法律文件為準(zhǔn)，即如果拆遷公告書的抬頭寫的就是“城中村改造”、“棚戶區(qū)改造”等明顯字眼及根據(jù)自家房屋的實(shí)際情況綜合判定。

　　6、如何補(bǔ)償?

　　鑒于城中村房屋的特殊性，其拆遷補(bǔ)償最低可以周邊房子市場價作為拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價。

　　08年以后建的無批建手續(xù)、無證房

　　我們都知道08年之前的農(nóng)村新建、翻新、擴(kuò)建、加建的房屋雖無審批手續(xù)，但是現(xiàn)在拆遷的話是可以獲得和有證房一樣的補(bǔ)償?shù)摹Ｄ敲矗瑔栴}隨之而來，我近幾年蓋的房子確實(shí)無審批手續(xù)，但是現(xiàn)在拆遷的話確實(shí)一分錢都不予補(bǔ)償或補(bǔ)償很低嗎?

　　這種情況也要具體問題具體分析，有的地方政府不論房屋是否構(gòu)成違建均給予合法補(bǔ)償，有的政府則為了加快拆遷進(jìn)度，節(jié)約拆遷成本，首先會對此次拆遷范圍內(nèi)的違建進(jìn)行篩查，針對違建不予補(bǔ)償或只給予很少的補(bǔ)償。

　　對此，上海動遷律師坦言，雖然有的民房確屬違建，但是根據(jù)《行政強(qiáng)制法》第34-38條可知，行政機(jī)關(guān)要拆除也必須要按照法定程序一步一步來：行政機(jī)關(guān)內(nèi)部立案調(diào)查、組織聽證會給相關(guān)產(chǎn)權(quán)人以陳述申辯的權(quán)利、行政機(jī)關(guān)下達(dá)限期拆除通知書、催告、強(qiáng)制執(zhí)行決定書、通知行政相對人到場完成拆除行為，缺少其中任何一個步驟或法定文件，強(qiáng)拆行為就是違法的。法定程序是行政法的重要原則，行政機(jī)關(guān)未經(jīng)法定告知程序直接拆除房屋，剝奪了行政相對人自行救濟(jì)的權(quán)利，那么對相對人通過自行拆除本可減少損失的部分應(yīng)當(dāng)予以賠償，因?yàn)檫`章建筑的違法狀態(tài)并不妨礙相對人對建筑材料享有合法物權(quán)。

　　征地拆遷法律糾紛不同于民事、刑事訴訟，因?yàn)樗鼤婕耙患依闲∫院蟮纳媶栴}，如果您正在被拆遷問題搞得焦躁不已或有拆遷問題要咨詢，歡迎您咨詢上海動遷律師。