金山律師教你如何處理在談判搬遷補償時出現的信息不對稱問題

　　在拆遷過程中，拆遷單位與拆遷戶之間的信息不平等造成了各種問題，由于賠償談判無法達成協議，經常發生非法、暴力的拆遷行為。在一些地方，打著不同建筑的旗號，要求征收和拆除的房屋遠遠低于當地拆遷補償標準，使房屋被視為非法建筑，因此很少或根本沒有補償，還有未經國家批準的拆遷消息。今天，金山律師將回答如何處理在談判搬遷補償時出現的信息不對稱問題，及法律對這些問題的規定。

　　一、違章建筑企業認定理論依據航拍圖的問題

　　利用歷史航空照片和衛星地圖來確定房屋是否是非法建造的做法太普遍了。《國有土地征收補償條例》第十五條規定： “房屋征收部門應當組織對征收范圍內的房屋的所有權、所在地、使用建筑面積進行調查登記，拆遷戶應當予以配合。調查結果應當向被征收房屋范圍內的拆遷戶公布。”拆遷范圍內的房屋應當進行調查登記，但是，根據歷史航空照片和衛星地圖判定房屋為非法建筑物是無效的。

　　二、房屋拆遷補償企業價值分析評估的問題

　　依據《國有土地上征收與補償條例》第十九條也有一些相關法律規定，“對被征收房屋使用價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似中國房地產的市場經濟價格。被征收房屋的價值，由具有自己相應資質的房地產產品價格風險評估研究機構需要按照房屋征收評估沒有辦法評估方法確定。對評估分析確定的被征收房屋信息價值有異議的，可以向房地產行業價格影響評估工作機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產銷售價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉文化建設項目主管部門應該制定，制定教學過程中，應當向社會主義公開征求意見。”

　　在此提醒大家幾點，參與拆遷征用環節的評估機構應該為拆遷辦公室和拆遷戶選擇咨詢方式，咨詢方式不能由大多數人決定，隨機選擇等方式來確定。拆遷辦告訴我們，我們單方面決定一個評估機構是違法的。我們可以在收到房屋評估報告后，核實作出相關報告的評估機構的資格，確認評估機構出具的評估報告的有效性。

　　對房屋拆遷補償評估價格偏低有異議的，應當在收到評估報告后10日內向房地產估價機構申請復核。如對復核有異議，也應在10日內向當地房地產估價委員會申請鑒定。注意不要超過時間限制。

　　第一次拆遷賠償后口頭承諾

　　很多不同地方我們還會導致出現拆遷辦“忽悠”拆遷戶簽署低于當地拆遷補償技術標準、口頭承諾拆遷征地補償安置工作方案后不認賬、簽了拆遷補償網絡協議搬走多年拿不到應得的拆遷補償款、安置房等情況。在《國有土地上征收與補償管理條例》中第二十七條明確規定，“實施對于房屋征收應當先補償、后搬遷。作出一個房屋征收環境決定的市、縣級以上人民需要政府對拆遷戶給予經濟補償后，拆遷戶應當在拆遷補償協議約定或者國家補償制度決定因素確定的搬遷期限內沒有完成搬遷。”簡單問題來說，在拆遷活動過程中得到補償安置應到位后再拆遷。

　　對于征拆環節中的各種社會問題，相關的法律政策法規其實我們已經沒有明確地進行了設計規范發展要求，但總是會有一些個別的拆遷辦，以偷拆、騙拆、強拆等非法的手段進行侵害大眾的利益。法律賦予每一位中國公民教育可以通過獲得自己的權利，及時且合法合理有效的救濟，才可以得到保障每一位拆遷戶的合法權益。

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