買賣雙方簽訂房屋租賃意向書未實際使用合同成立嗎？上海房產糾紛律師告訴您

　　甲方與乙方簽訂房屋租賃意向書，甲方同意將其名下某一房屋租給乙方。租賃意向書中明確約定租金、租期等基本條款，并約定承租人應當在規定期限內接收并占有使用該房屋。然而，乙方并未在規定期限內接收并占有使用該房屋，導致該房屋一直處于甲方的占有和使用狀態，而且租賃合同期限已過。在此情況下，甲方認為乙方未按約定履行合同，要求乙方支付違約金。但是，乙方認為雙方僅簽訂了租賃意向書，沒有簽訂正式的租賃合同，因此不存在違約行為。上海房產糾紛律師就來為您講講有關的情況是怎樣的。

　　一、法律分析

　　根據《中華人民共和國合同法》第七條規定，“合同是雙方或多方當事人約定民事權利和義務關系的協議，具有法律效力。”即只有合同具備法律效力，才能發揮合同的約束力。

　　在此案例中，甲方與乙方簽訂的是房屋租賃意向書，而非正式的租賃合同。租賃意向書并沒有具有合同的法律效力，也沒有規定當事人應當遵守的具體義務。因此，乙方未能接收并占有使用該房屋，不能視為違反了租賃合同中的約定，也不能視為違約行為。

　　然而，根據《中華人民共和國合同法》第十九條的規定，“當事人可以采取書面形式、口頭形式或者其他形式訂立合同。當事人達成協議，對標的物有所交付或者標的物已經具備完全的交付條件的，合同成立。”也就是說，在租賃意向書中，如果承租人已經實際交付租賃費用或者標的物有所交付的話，該租賃意向書已經具備了合同的效力，當事人應當遵守書面約定的具體義務。

　　在上海市，根據《上海市物權法》第三十九條的規定，當事人可以通過租賃意向書等形式達成租賃協議，但協議需要滿足形式和實質要件的規定，具備合同的法律效力。但是，如果承租人未能按照租賃意向書的約定接收并占有使用該房屋，且沒有實際交付租賃費用或者標的物，那么該租賃意向書并不具備合同的效力。

　　因此，對于本案中乙方未能按照租賃意向書的約定接收并占有使用該房屋的情況，應當根據具體情況分析。如果租賃意向書已經具備了合同的效力，那么乙方應當履行書面約定的具體義務，包括接收并占有使用該房屋。如果租賃意向書沒有具備合同的效力，那么乙方未能接收并占有使用該房屋并不能構成違約行為，甲方也不能要求乙方支付違約金。

　　二、法律建議

　　針對此類情況，建議當事人在簽訂房屋租賃意向書之前，應當仔細審查其內容，確保明確約定租金、租期等基本條款，并明確規定當事人的權利和義務，避免未來發生爭議。此外，在實際交付租賃費用或者標的物的情況下，建議當事人將租賃意向書的內容轉化為正式的租賃合同，并在合同中明確約定違約金等條款，以確保自己的合法權益。

　　三、結論

　　綜上所述，租賃意向書是否具備合同的效力，應當根據具體情況進行分析。如果租賃意向書已經具備了合同的效力，那么當事人應當遵守書面約定的具體義務；如果租賃意向書沒有具備合同的效力，那么未能接收并占有使用該房屋并不能構成違約行為，甲方也不能要求乙方支付違約金。在簽訂房屋租賃意向書之前，建議當事人仔細審查其內容，并在實際交付租賃費用或者標的物的情況下將其轉化為正式的租賃合同，以確保自己的合法權益。

　　總而言之，上海房產糾紛律師提醒大家，房屋租賃意向書是否具備合同的效力，需要根據具體情況進行分析，包括當事人之間是否達成了共識、是否存在履行義務的意愿、是否實際交付租賃費用或標的物等因素。為了避免未來發生爭議，當事人在簽訂房屋租賃意向書之前，應當仔細審查其內容，確保明確約定租金、租期等基本條款，并明確規定當事人的權利和義務。在實際交付租賃費用或標的物的情況下，建議當事人將租賃意向書的內容轉化為正式的租賃合同，并在合同中明確約定違約金等條款，以確保自己的合法權益。