買賣雙方簽訂房屋租賃意向書未實(shí)際使用合同成立嗎？上海房產(chǎn)糾紛律師告訴您

　　甲方與乙方簽訂房屋租賃意向書，甲方同意將其名下某一房屋租給乙方。租賃意向書中明確約定租金、租期等基本條款，并約定承租人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)接收并占有使用該房屋。然而，乙方并未在規(guī)定期限內(nèi)接收并占有使用該房屋，導(dǎo)致該房屋一直處于甲方的占有和使用狀態(tài)，而且租賃合同期限已過。在此情況下，甲方認(rèn)為乙方未按約定履行合同，要求乙方支付違約金。但是，乙方認(rèn)為雙方僅簽訂了租賃意向書，沒有簽訂正式的租賃合同，因此不存在違約行為。上海房產(chǎn)糾紛律師就來為您講講有關(guān)的情況是怎樣的。

　　一、法律分析

　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》第七條規(guī)定，“合同是雙方或多方當(dāng)事人約定民事權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，具有法律效力。”即只有合同具備法律效力，才能發(fā)揮合同的約束力。

　　在此案例中，甲方與乙方簽訂的是房屋租賃意向書，而非正式的租賃合同。租賃意向書并沒有具有合同的法律效力，也沒有規(guī)定當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵守的具體義務(wù)。因此，乙方未能接收并占有使用該房屋，不能視為違反了租賃合同中的約定，也不能視為違約行為。

　　然而，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第十九條的規(guī)定，“當(dāng)事人可以采取書面形式、口頭形式或者其他形式訂立合同。當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議，對標(biāo)的物有所交付或者標(biāo)的物已經(jīng)具備完全的交付條件的，合同成立。”也就是說，在租賃意向書中，如果承租人已經(jīng)實(shí)際交付租賃費(fèi)用或者標(biāo)的物有所交付的話，該租賃意向書已經(jīng)具備了合同的效力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵守書面約定的具體義務(wù)。

　　在上海市，根據(jù)《上海市物權(quán)法》第三十九條的規(guī)定，當(dāng)事人可以通過租賃意向書等形式達(dá)成租賃協(xié)議，但協(xié)議需要滿足形式和實(shí)質(zhì)要件的規(guī)定，具備合同的法律效力。但是，如果承租人未能按照租賃意向書的約定接收并占有使用該房屋，且沒有實(shí)際交付租賃費(fèi)用或者標(biāo)的物，那么該租賃意向書并不具備合同的效力。

　　因此，對于本案中乙方未能按照租賃意向書的約定接收并占有使用該房屋的情況，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況分析。如果租賃意向書已經(jīng)具備了合同的效力，那么乙方應(yīng)當(dāng)履行書面約定的具體義務(wù)，包括接收并占有使用該房屋。如果租賃意向書沒有具備合同的效力，那么乙方未能接收并占有使用該房屋并不能構(gòu)成違約行為，甲方也不能要求乙方支付違約金。

　　二、法律建議

　　針對此類情況，建議當(dāng)事人在簽訂房屋租賃意向書之前，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)審查其內(nèi)容，確保明確約定租金、租期等基本條款，并明確規(guī)定當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)，避免未來發(fā)生爭議。此外，在實(shí)際交付租賃費(fèi)用或者標(biāo)的物的情況下，建議當(dāng)事人將租賃意向書的內(nèi)容轉(zhuǎn)化為正式的租賃合同，并在合同中明確約定違約金等條款，以確保自己的合法權(quán)益。

　　三、結(jié)論

　　綜上所述，租賃意向書是否具備合同的效力，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況進(jìn)行分析。如果租賃意向書已經(jīng)具備了合同的效力，那么當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵守書面約定的具體義務(wù)；如果租賃意向書沒有具備合同的效力，那么未能接收并占有使用該房屋并不能構(gòu)成違約行為，甲方也不能要求乙方支付違約金。在簽訂房屋租賃意向書之前，建議當(dāng)事人仔細(xì)審查其內(nèi)容，并在實(shí)際交付租賃費(fèi)用或者標(biāo)的物的情況下將其轉(zhuǎn)化為正式的租賃合同，以確保自己的合法權(quán)益。

　　總而言之，上海房產(chǎn)糾紛律師提醒大家，房屋租賃意向書是否具備合同的效力，需要根據(jù)具體情況進(jìn)行分析，包括當(dāng)事人之間是否達(dá)成了共識、是否存在履行義務(wù)的意愿、是否實(shí)際交付租賃費(fèi)用或標(biāo)的物等因素。為了避免未來發(fā)生爭議，當(dāng)事人在簽訂房屋租賃意向書之前，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)審查其內(nèi)容，確保明確約定租金、租期等基本條款，并明確規(guī)定當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)。在實(shí)際交付租賃費(fèi)用或標(biāo)的物的情況下，建議當(dāng)事人將租賃意向書的內(nèi)容轉(zhuǎn)化為正式的租賃合同，并在合同中明確約定違約金等條款，以確保自己的合法權(quán)益。