因房被查合同無法履行房屋溢價損失誰擔

　　對大多數人來說，買房是生活中的一件大事，當你千選，終于找到了自己喜歡的房子。準備網簽時，但發現該房屋已被法院查封。未辦理網簽手續，雙方未及時解除合同。涉案房屋的溢價損失也未能協商。無奈之下，購房者向法院提起訴訟。那么，誰來承擔房屋溢價損失呢？和上海房屋產權律師一起看看法院是怎么判決的~。
 

　　案情：出售房屋被法院查封。

　　2015年11月，金忠忠在網上和房地產中介尋找自己喜歡的房子。沒想到，他很快就通過一家房地產中介了解到王頃果在濟南某小區賣房的信息。看完房子，和家人商量后，大家一致認為房子很合適。隨后，王頃果與金忠忠通過房地產中介簽訂了《房屋買賣合同》，約定甲方王頃果自愿出售濟南某小區房屋；房屋無抵押、無租賃、甲方承諾并保證該房產無權屬等糾紛；雙方約定成交價格為116萬元，其中乙方金忠忠在簽訂合同時向王頃果支付定金2萬元，并在簽訂合同時將《房屋所有權證》交給房地產中介辦理房地產交易后續手續，作為房地產交易安全的保障。

　　合同中還明確規定了違約責任雙方的約定。如甲乙雙方未按本合同約定履行相關義務，每逾期一天，違約方應向房屋買賣雙方支付本合同總房價3‰的違約金，或違約方承擔合同總房價30%的違約金，由守約方選擇。

　　然而，這所房子的所有權并不簡單。據了解，王頃果和李琪琪最初是夫妻關系，在婚姻關系間參與房屋改革購買涉案房屋，取得房屋所有權證書，房屋所有人為王頃果，共有人為李琪琪。后來，王頃果和李琪琪因感情破裂在民政部門同意離婚，同意涉案房屋歸李琪琪所有，但雙方未辦理產權轉讓登記手續。李琪琪簽署了《房屋銷售合同》。

　　合同簽訂后，金忠忠向王頃果支付定金2萬元，并向房地產中介支付房屋傭金2.8萬元。2015年12月，金忠忠、王頃果、李琪琪及房地產中介人員到濟南房地產交易中心辦理網上簽約時，由于房屋被法院查封，網上簽約手續未辦理，金忠忠應付的68萬元（定金除外）首付未支付。此后，買賣雙方未及時解除合同，未能就涉案房屋的溢價損失進行談判。2017年7月，金忠忠向法院起訴，要求解除房屋買賣合同，支付違約金，承擔溢價損失。

　　法院重審期間，原告金忠忠提交評估申請，要求法院根據2017年7月11日原一審起訴日對涉案房屋市場價值進行評估。2020年9月，山東某評估測繪公司作出評估報告，認定2017年7月11日涉案房屋市場評估總價為2103600元。評估報告送達各方，未在規定期限內提出異議。

　　法院經審理認為，依法成立的合同對各方具有法律約束力，應當嚴格履行合同義務，否則應當承擔相應的民事責任。本案中，原告金忠忠與被告王頃果、李琪琪協商簽訂房屋買賣合同后，按照合同支付了購房定金，合同已經成立并履行。金忠忠得知涉案房屋被查封后，基于對王頃果的信任，沒有及時行使解除權，這是當事人對自己權利的處罰。雙方未能就房屋溢價損失進行談判后，原告金忠忠要求解除合同。在一審、二審、再審、發回重審期間，被告王頃果、李琪琪對解除合同無異議，法院予以確認。
 

　　審理：誰承擔違約責任和房屋溢價？

　　法院認為，本案爭議的焦點是確定違約責任、承擔房屋溢價等損失。

　　在案件審理過程中，法官得知王頃果于2015年2月簽署了法院送達的保全裁定。法院認為，在知道或者應當知道其財產已被查封或者凍結的情況下，仍然出售被查封的房屋構成違約，王頃果應當承擔相應的違約責任。由于雙方約定了違約金的計算方法，原告金忠忠選擇按總房價116萬元的30%要求違約金34.8萬元，法院予以支持。

　　法院認為，雖然王頃果曾在2016年1月表示金忠忠可以單獨購買其他房屋，但也表明，如果金忠忠不喜歡其他房屋，可以在涉案房屋解封后繼續履行合同，王頃果多次承諾盡快解決查封問題，并在金忠忠還沒有支付約定的首付款的情況下交付房屋鑰匙，讓金忠忠裝修房屋表示誠意。金忠忠也選擇相信并等待，以至于沒有及時解除合同。法院認為，王頃果應對擴大損失承擔主要責任。李琪琪與王頃果離婚時，約定涉案房屋歸李琪所有，但雙方未及時辦理過戶手續。雖然李琪琪主觀上對被查封的房屋沒有過錯，但客觀上導致房屋買賣合同無法繼續履行。作為房屋的共同出賣人，李琪琪應與王頃果共同承擔相應的民事責任。

　　本案中，上海房屋產權律師根據交易慣例，買賣雙方辦理網上簽約后，買受人應按合同約定支付首付款。由于涉案房屋被查封，無法辦理網上簽約，金忠忠對合同可能無法繼續履行有一定的期望，但金忠忠既沒有在合理期限內行使終止權，也沒有按照約定支付首付款，以明確要求繼續履行合同，使合同是否繼續履行長期處于不確定狀態。金忠忠對損失的擴大和糾紛的發生也有過錯，應承擔次要責任。在合同簽訂前，濟南某房地產中介發現涉案房屋交易受到限制，但未告知金忠忠，因此雖然合同簽訂受到影響，但無法履行的后果并導致買賣雙方發生糾紛。如果房地產中介有過錯，也應承擔一定的民事責任。由于房地產中介已被取消，經營者程剛應承擔相應的法律后果。

　　裁判：原告賠償50多萬元。

　　雖然雙方在本案中約定了違約金的計算方法，但原告金忠以違約金不足以彌補實際損失為由，要求以起訴日為評估時間節點確定房屋價格和損失。評估報告送達后，各方未在規定期限內提出異議，評估程序合法，評估結論有依據，法院予以確認。因此，法院認定合同終止時，涉案房屋溢價為943600元（即2103600元-116萬元）。承擔溢價損失。我國《合同法》第一百一十三條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償金額應當相當于違約造成的損失，包括履行合同后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時可能預見或者應當預見的損失。在這種情況下，由于被告王頃果，李琪琪無法提供正常交易的房屋，損害了原告金忠忠的利益。首先，她應該支付約定的違約金。如果違約金不足以彌補損失，她應該彌補差額。根據合同簽訂、履行中的違約和過錯程度，結合房款交付和房屋升值，法院裁定被告王頃果和李琪琪共同承擔55%的責任，原告金忠忠承擔40%的責任，被告程剛承擔5%的責任。

　　綜上所述，上海房屋產權律師根據我國《合同法》和《最高人民法院關于適用中華人民共和國合同>若干問題的解釋(二)》和《民事訴訟法》的有關規定，經濟南歷下法院審判委員會討論決定，本案再審判決原告金忠忠與被告王頃果、被告李琪琪與被告程剛(原房地產中介經營者)簽訂的《房屋買賣合同》于2017年7月11日終止；被告王頃果、李琪琪將定金返還原告金忠，支付違約金，賠償房屋損失53萬余元；被告程剛除返還房屋傭金外，還需賠償原告房屋溢價損失4.7萬余元。本案再審已生效，已全部履行。(文中當事人為化名)