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                                      《上海市市區(qū)集體土地房屋拆遷管理暫行辦法》(下稱《集體辦法》)

　　補償方式：

　　貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換

　　集體土地房屋拆遷同樣有兩種補償方式：貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換，可供被拆遷人選擇。

　　■選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被拆遷房屋合法建筑面積小于或等于230㎡的，按實確認安置面積;合法建筑面積大于230㎡的，按230㎡確認安置面積。每戶在確認的安置面積基礎(chǔ)上可以向上靠戶型增加10㎡，跨戶型可以增加20—40㎡。被拆遷房屋的合法建筑面積超過230㎡的部分，不安置住房，按照房屋重置價格結(jié)合成新2.5—3倍的范圍內(nèi)給予補償。

　　其中，重置價格是根據(jù)目前房屋的估價，按照年限、成新推算出過去的價格，乘以2.5-3倍。據(jù)相關(guān)負責(zé)人解釋，一般集體土地房屋重置價格后約為 650元/平方米，再乘以2.5-3倍。這樣算下來，這部分的補償約為2000元/平方米。

　　■選擇貨幣補償?shù)?，需要提出書面申請，?jīng)所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、街道辦事處審核同意后，給予貨幣補償。補償金額，原合法住宅房屋面積在 230㎡以內(nèi)的，貨幣補償安置款為安置房價格減去安置房重置價格與被拆遷房屋重置價格結(jié)合成新的差價，乘以被拆遷合法房屋的建筑面積。被拆遷人原合法房屋面積超過 230㎡的，超出部分按照房屋重置價格結(jié)合成新2.5—3倍的范圍內(nèi)給予補償。

　　鼓勵被拆遷人選擇貨幣補償，對住宅房屋全部選擇貨幣補償?shù)模凑肇泿叛a償?shù)慕痤~增加20%的補償款。

　　同樣規(guī)定“55平方米”保障房標準

　　《集體辦法》同樣規(guī)定了“55平方米”的保障住房標準。即被拆遷人僅有一處住宅，拆遷面積小于安置房最小戶型55㎡，且又無力支付購房款的，經(jīng)所在地鄉(xiāng) (鎮(zhèn))人民政府或街道辦事處審核同意后，由拆遷人提供一套建筑面積不小于55㎡的拆遷安置房給予安置，但不得跨戶型安置，55㎡以內(nèi)不結(jié)算差價。

　　另外，拆遷住宅房屋，拆遷人應(yīng)當向被拆遷人支付臨時安置補助費、搬家費和固定設(shè)施移裝費。對固定設(shè)施確實不可以移裝的，應(yīng)按現(xiàn)行價格支付給被拆遷人初裝費。拆遷非住宅房屋，拆遷人應(yīng)當向被拆遷人支付搬遷費用和固定設(shè)備移裝費用。因拆遷造成非住宅房屋的被拆遷人停業(yè)、停產(chǎn)等損失的，拆遷人應(yīng)當按照房屋拆遷補償總額10%—20%的范圍，向被拆遷人支付停業(yè)、停產(chǎn)一次性補助費。

　　5類情況不予補償

　　新辦法規(guī)定，以下5種情況不予補償安置：

　　1.違章建筑;

　　2.逾期的臨時建筑或者臨時建筑在建筑規(guī)劃許可證中載明因城市建設(shè)需要時無條件拆除的;

　　3.已建新房應(yīng)拆除而未拆除的舊房;

　　4.《集體土地房屋拆遷補償安置方案批準通知書》公告后被拆遷人進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建或者突擊裝修裝飾部分;

　　5.拆遷租賃(借)住宅用房的承租人。

　　上海動遷律師事務(wù)所提 醒

　　正在拆遷的不適用新辦法

　　兩個新拆遷管理辦法于11月15日實施，那么正在實施的拆遷項目是否使用新辦法呢?對此，有關(guān)負責(zé)人稱，不適用。

　　據(jù)介紹，兩個辦法均明文規(guī)定：“本辦法自2009年11月15日起施行，11月15日前已實施的拆遷項目，按原政策執(zhí)行。”也就是說，新拆遷管理辦法適用于2009年11月15日后新批準、實施的拆遷項目，另外，自從新辦法實施，原《上海市市區(qū)房屋拆遷管理暫行辦法》及補充意見同時廢止。

　　海公布城市舊區(qū)改造新政策 動遷須征詢民意

　　中共中央政治局委員、上海市委書記俞正聲17日來到閘北區(qū)，實地察看城市舊區(qū)改造情況。俞正聲在調(diào)研時指出，上海不能一邊是高樓大廈，一邊是危棚簡屋。我們要堅持執(zhí)政為民的宗旨，花大力氣解決群眾的居住困難，全心全意做好這項工作。要將推進城市舊區(qū)改造作為促進發(fā)展、擴大內(nèi)需、改善民生的重要途徑;要創(chuàng)新機制和方法，通過公開透明來保證公正，依靠廣大群眾的力量，解決動拆遷難題，確保舊區(qū)改造順利進行。

　　閘北區(qū)是上海危棚簡屋最密集的城區(qū)之一。17日下午，俞正聲和市委常委、市委秘書長丁薛祥先后察看了鐵路上海站北廣場動遷基地以及橋東二期舊區(qū)改造基地，在徐家宅支路居民家中，俞正聲關(guān)切地詢問居民的住房面積、生活配套設(shè)施、家庭收入，詳細了解居民看病就醫(yī)、子女就學(xué)就業(yè)等情況。

　　在隨后舉行的座談會上，俞正聲聽取了有關(guān)動遷單位、居委會等基層單位的情況介紹。俞正聲指出，舊區(qū)改造涉及群眾的切身利益，各級政府要高度重視、大力推進舊區(qū)改造，真心實意幫助群眾解決居住困難，改善居住條件和生活水平。要把解決群眾的民生問題與解決經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)實需求結(jié)合好，要用新辦法新機制推進舊區(qū)改造，把商業(yè)性住房開發(fā)和保障性住房開發(fā)區(qū)分開來，大力建設(shè)舊區(qū)改造配套動遷房基地。

　　俞正聲指出，推進舊區(qū)改造，做好動拆遷工作，要在保持政策連續(xù)性、穩(wěn)定性的同時，創(chuàng)新機制和辦法，讓動拆遷工作置于群眾和社會的監(jiān)督之下，每一步工作都要做到有案可查，經(jīng)得起歷史檢驗。要處理好危房改造和社會穩(wěn)定的關(guān)系，通過聽證、征詢等辦法，保障大多數(shù)群眾的利益，讓大多數(shù)群眾滿意;依靠大多數(shù)群眾的支持，做好動拆遷工作。要區(qū)別情況，認真細致做好有關(guān)工作，在堅持政策的同時，設(shè)身處地為群眾著想，幫助動遷居民解決遇到的實際困難。

　　俞正聲指出，市區(qū)有關(guān)部門要加緊做好舊區(qū)改造動拆遷房生活配套設(shè)施的建設(shè);街道、居委會要發(fā)揮組織優(yōu)勢，不厭其煩，登門入室，耐心細致地向群眾做好政策的宣傳工作，獲得廣大群眾的擁護和支持，一起做好舊區(qū)改造工作。

　　中心城9個區(qū)開建就近安置房

　　■數(shù)磚頭加套型保底

　　確定一個居住面積底線

　　今年2月，市政府出臺《關(guān)于進一步推進本市舊區(qū)改造工作的若干意見》(下簡稱《意見》)，其中，在“積極探索舊區(qū)改造新機制”一項，《意見》指出，“居住房屋拆遷補償安置試行以被拆除房屋的市場評估價為基礎(chǔ)，增加一定的價格補貼和套型面積補貼的辦法。 ”

　　解讀：這樣的安置方式有別于過去單純 “數(shù)人頭”、 “數(shù)磚頭”，甚至是 “數(shù)磚頭加數(shù)人頭”的辦法。過去上海的舊區(qū)改造，動拆遷大多以 “數(shù)磚頭”為主。

　　如果“數(shù)磚頭”也不能解決居民的住房困難，就要進行“套型保底”，也就是說起碼要給居民確定一個居住面積底線，通俗地講，這是一種“數(shù)磚頭加套型保底”的辦法。

　　新的拆遷補償安置機制底下，動拆遷居民所拿到的 “被拆除居住房屋價值補貼”，等于以被拆遷房屋的市場評估價為 “評估價格”，以及 “面積補貼”、 “價格補貼”三者之和。

　　其中，同一動拆遷基地中，各權(quán)證戶的 “面積補貼”均等同;而就 “價格補貼”，房管部門有一套專門的計算公式，該公式中的系數(shù)由各區(qū)依據(jù)動拆遷基地的具體情況制定。

　　■事前征詢民意制度

　　達到規(guī)定比例才能實施動遷

　　《意見》指出，要“擴大舊區(qū)改造事前征詢制度試點。在試點地塊啟動改造前，按照市建設(shè)交通委、市住房保障房屋管理局制定的舊區(qū)改造事前征詢制度的規(guī)定，開展兩輪征詢，充分聽取市民群眾對舊區(qū)改造意見。 ”

　　“第一輪，征詢改造區(qū)域居民意愿，同意改造戶數(shù)超過規(guī)定比例，辦理地塊改造前期手續(xù);第二輪，征詢居民房屋拆遷補償安置方案意見，在一定時間內(nèi)，簽訂附生效條件的房屋拆遷補償安置協(xié)議的居民戶數(shù)超過規(guī)定比例，進入實施改造階段。 ”

　　解讀：上海市舊區(qū)改造的對象主要是二級以下舊里。目前，中心城區(qū)二級以下舊里還有980多萬平方米，居住條件十分艱苦，它們多集中在兩個區(qū)域——

　　一個是蘇州河、黃浦江北線以北的區(qū)域，這片區(qū)域通常被稱之為“北三區(qū)”，即虹口、楊浦、閘北;另一個是老城廂，即原來的南市區(qū)，現(xiàn)為黃浦區(qū)所轄。

　　上世紀90年代至今，全市共拆除危舊房7000多萬平方米，約120萬戶家庭改善了居住條件。同時，上海舊區(qū)改造任務(wù)仍然非常艱巨，且舊改推進至今，不少二級以下舊里已成為難啃的“硬骨頭”。

　　在此背景下，“事前征詢制度”應(yīng)運而生。只有同意實施舊區(qū)改造、同意改造方案的居民達到一定比例，且在一定期限內(nèi)簽約率達到規(guī)定比例(原則上不低于三分之二，具體由區(qū)政府根據(jù)實際情況確定)，協(xié)議正式生效，開始實施拆遷;簽約率達不到約定比例的，中止改造。

　　■增加就近安置方式

　　盡可能建小戶型就近安置房

　　《意見》指出，舊區(qū)改造要“實行多種安置方式。在居住房屋拆遷實行貨幣補償或跨區(qū)域異地安置的基礎(chǔ)上，增加本區(qū)域就近安置方式。貨幣補償、就近安置和跨區(qū)域異地安置的補償安置標準基本等同。 ”

　　解讀：在以往的舊區(qū)改造中，動拆遷居民普遍反映，可供選擇的動拆遷安置房源離原有的居住地點太過遙遠，生活配套不甚便利，這一因素成為制約舊區(qū)改造工作的瓶頸之一。

　　為滿足居民多元化的住房需求，特別是針對部分居民故土難離的情結(jié)，同時從有利于形成中心城區(qū)和諧共處的良好居住環(huán)境出發(fā)，《意見》要求，在完善現(xiàn)有貨幣補償和異地安置方式的同時，各區(qū)應(yīng)因地制宜、挖掘潛力，在本區(qū)域范圍內(nèi)盡可能建造一些緊湊型、小戶型的就近安置房，供居民選擇。

　　目前，中心城區(qū)9個區(qū)(除浦東新區(qū))，都在規(guī)劃選址，楊浦、閘北、徐匯、普陀等區(qū)就近安置房項目也已開工建設(shè)。

　　■多渠道籌措動遷安置房源

　　中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)資源引入大基地

　　在動遷安置房源的多渠道籌措問題上，《意見》還指出，有關(guān)各區(qū)在本區(qū)域范圍內(nèi)建設(shè)適配的緊湊型、小戶型就近安置房;市、區(qū)相關(guān)部門根據(jù)舊區(qū)改造計劃和動遷房源需求情況，抓緊推進配套商品房建設(shè)，加大供應(yīng)力度。同時，繼續(xù)完善配套商品房基地市政、公建、公用、公交等配套設(shè)施建設(shè)。在配套商品房大基地內(nèi)，積極引進優(yōu)質(zhì)的教育、衛(wèi)生、商業(yè)等社會資源;有關(guān)各區(qū)政府根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況和動遷居民實際需求，可收購適配的中低價普通商品住宅，供動遷居民選擇安置。

　　解讀：從舊區(qū)改造動遷安置房源實際需求來看，要求合理確定建設(shè)規(guī)模，安排建設(shè)計劃，加快建設(shè)進程。

　　在房源籌措上，建立多元化、多層次的供應(yīng)方式，即配套商品房、就近安置房、新建商品房、收購二手房等。一是結(jié)合軌道交通站點布點規(guī)劃，選址建設(shè)大型居住社區(qū);二是充分利用原配套商品房大基地公共服務(wù)配套設(shè)施，繼續(xù)擴大選址范圍;三是加快配套商品房大基地綜合配套建設(shè)。

　　近幾年，市、區(qū)政府在顧村、江橋、周浦、康橋、浦江等大基地開通了17條公交線，并規(guī)劃布置了7號線、8號線、11號線、13號線、18號線等軌道交通線路。前一階段，市政府還確定了中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)教育、衛(wèi)生等資源引入大基地的工作方案，現(xiàn)在正在組織實施，下一步將繼續(xù)抓緊完善商業(yè)、就業(yè)等其他配套，確保入住居民安居樂業(yè)。