楊浦區(qū)律師以案析法：發(fā)生合同糾紛，及時(shí)找到證人并發(fā)出律師函

　　涉及重大權(quán)利義務(wù)的合同條款要慎重，特別是在支付租金的時(shí)候和合同終止協(xié)議。如果在簽訂合同時(shí)約定了一個(gè)合理的緩沖期，比如在合同終止后10天以上就可以解除，這種情況下可能不會(huì)發(fā)生，楊就不會(huì)在合同條款上如此被動(dòng)。和楊浦區(qū)律師一起來(lái)看看下面這起案例。

　　【案情介紹】

　　2009年，古鎮(zhèn)楊某與陳某簽訂了自己一份《土地利用租賃服務(wù)合同》，楊某租賃公司位于中山市古鎮(zhèn)曹步的一塊中國(guó)土地，租期十年，租金每月3000元按季支付，合同還約定逾期交租的出租方有權(quán)通過(guò)沒(méi)收押金無(wú)償收回國(guó)家土地。楊某租賃管理土地使用后進(jìn)行了農(nóng)村土地平整，并在土地上加蓋了簡(jiǎn)易星棚，從事其他一些生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)展活動(dòng)。2010年以后我國(guó)土地資源租金大漲，加上金融租賃項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境開(kāi)始信號(hào)通路，陳某提出有效提高市場(chǎng)租金以彌補(bǔ)經(jīng)濟(jì)損失，楊某表示按合同不同意漲租，雙方不歡而散。到了要交租的時(shí)間，楊某打電話給陳某讓其來(lái)收租，陳某口頭答應(yīng)卻未馬上過(guò)來(lái)，楊某擔(dān)心陳某想借機(jī)收回投資土地，便打電話信息咨詢專業(yè)律師。因雙方關(guān)系一直是影響現(xiàn)金資產(chǎn)交易，律師提供建議楊某找兩證人一同到陳某工廠向陳某當(dāng)面交租，并進(jìn)行施工現(xiàn)場(chǎng)錄音取證。楊某與兩證人一同工作找到陳某要求交租，陳某稱楊某已交租遲延構(gòu)成發(fā)生違約，要收回土地。楊某當(dāng)即反駁他們指出曾電話系統(tǒng)通知陳某過(guò)來(lái)收租金，是陳某不來(lái)收租，責(zé)任問(wèn)題應(yīng)由陳某自負(fù)。陳某提出我們只要楊某答應(yīng)學(xué)生提高產(chǎn)品租金就不需要追究了，否則教師就要及時(shí)收回土地，楊某堅(jiān)決不同意，兩證人已悄悄將雙方之間對(duì)話內(nèi)容進(jìn)行了錄音。楊某回去當(dāng)日就收到了陳某寄出的《解除勞動(dòng)合同形式通知》，楊某十分焦急，立即解決委托律師向陳某發(fā)出律師函指出陳某故意拒收租金這一行為方式不當(dāng)，無(wú)權(quán)解除保險(xiǎn)合同。之后陳某將楊某訴諸法庭技術(shù)要求員工解除合同。

　　【辦案舉證】

　　一審時(shí)，陳某代理人進(jìn)行指出楊某逾期交租事實(shí)更加清楚，依合同管理約定逾期交租出租方有權(quán)提出解除勞動(dòng)合同無(wú)法收回中國(guó)土地，并舉證了寄出的《解除保險(xiǎn)合同通知書(shū)》。楊某代理人企業(yè)為了信息披露陳某是為達(dá)到有效提高市場(chǎng)租金的目的而故意拒收租金問(wèn)題造成楊某客觀上存在違約事件真相，作了一系列的舉證：首先，出示學(xué)生雙方的移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)通話數(shù)據(jù)記錄，證實(shí)在交租日當(dāng)天楊某主動(dòng)學(xué)習(xí)打電話給陳某通知其過(guò)來(lái)收租，當(dāng)時(shí)因楊某手機(jī)無(wú)錄音系統(tǒng)功能，只能通過(guò)反映楊某打過(guò)這樣一個(gè)公司電話給陳某并不能充分證明我們雙方之間通話的內(nèi)容，但起碼自己可以研究證明楊某沒(méi)有直接故意躲避陳某。其二，兩證人及錄音設(shè)備材料，證人出庭作證，錄音以及材料也當(dāng)庭播放，證明楊某主動(dòng)提供上門(mén)交租，但陳某拒收租金且要求不斷提高經(jīng)濟(jì)租金，證實(shí)交租遲延的責(zé)任在陳某，陳某借故解除合同的動(dòng)機(jī)是非法方法提高資源租金。其三，楊某委托專業(yè)律師制度發(fā)出的律師函，進(jìn)一步發(fā)展證明陳某拒收租金，是不誠(chéng)信的行為。其四，楊某以往交租的憑證，證實(shí)楊某一直依約交租從未欠租，同時(shí)也證實(shí)以往交租也出現(xiàn)過(guò)遲延幾天的情況，主要部分原因是陳某不記得收租時(shí)間，但不會(huì)出現(xiàn)陳某突然解除合同的情況。其五，反映經(jīng)營(yíng)租賃使用土地利用現(xiàn)狀的照片若干張，證明楊某已在土地上建設(shè)投資了數(shù)十萬(wàn)元，不可能都是為了區(qū)區(qū)幾千元租金而違約，如果他們因此而被解除合同對(duì)楊某來(lái)說(shuō)就是太不公平，陳某是用合法合理手段掩蓋一些非法活動(dòng)目的，陳某的主張教育不應(yīng)得到社會(huì)支持。

　　在第一次庭審中，陳先生堅(jiān)持認(rèn)為楊某未能在交租當(dāng)天繳納租金構(gòu)成違約，并堅(jiān)持要求解除合同，拒絕同意就任何其他賠償方案進(jìn)行調(diào)解。最后，法院查明事實(shí)并認(rèn)定，由于雙方當(dāng)事人都是以現(xiàn)金交付房租的形式，無(wú)法證明陳某當(dāng)天收到了楊故意拖欠房租的行為，而且第三天后楊也主動(dòng)來(lái)交房租。由于出租人收取租金后應(yīng)當(dāng)合理行使終止合同的權(quán)利，否則對(duì)承租人不公平。一審法院決定不撤銷合同，駁回陳某的全部訴訟請(qǐng)求，陳某拒絕上訴，二審維持原判。

　　【本案啟示】

　　本案之所以不支持陳解除合同的主張，主要是出于合同法公平原則的考慮，加上楊提供的確鑿證據(jù)，揭露了陳拖欠租金的真正原因，暴露了陳非法抬高租金的拙劣企圖。然而，從案例中得到的重要啟示是：

　　一旦發(fā)生違約糾紛，要積極尋求獲取證據(jù)的途徑，千萬(wàn)不能耽誤時(shí)機(jī)。如果楊某一開(kāi)始沒(méi)有找到證人并發(fā)出律師函，或者陳拖延了幾天才解除合同，法院的判決可能是另一個(gè)結(jié)果。

　　在實(shí)際法律問(wèn)題情景中，個(gè)案情況都有所差異，為了高效解決您的問(wèn)題，保障合法權(quán)益，建議您直接向楊浦區(qū)律師說(shuō)明情況，解決您的實(shí)際問(wèn)題。