楊浦房產糾紛律師談宅基地不能轉讓可能犯法

　　案情簡介

　　犯罪嫌疑人劉某是廣州市花都區某村村民。2012年9月，他與同村人員杜某簽訂了《房屋租賃合同》。合同規定，杜某以175萬元的價格將其宅基地的房屋出租給劉某，租賃期限為70年。劉享有加工、改造、租賃、轉讓等權利。兩人以租售的方式將該地塊的使用權轉讓給劉。幾個月后，劉找到了來自四川的吳，并以235萬元的價格將該地塊轉讓給了吳，從中獲利60萬元。吳某取得該地塊后，拆除了上原有的一層建筑，重建了六層半的建筑，并以小產權的名義出租出售。后來，被花都區國土資源和規劃局查處，并將此案移交花都區公安局。2018年3月6日，犯罪嫌疑人劉、杜被捕。

　　經審查，檢察機關認為宅基地所有權為集體所有，宅基地使用權為具有身份性質的財產權，與農村集體經濟組織成員的資格有關，只能在同一村集體成員內轉讓。在這種情況下，雖然杜將土地轉讓給劉的行為違反了法律的明確規定，如一戶一戶，面積超標，但杜和劉是同一個村莊的村民，因此他們的行為不構成犯罪。劉以牟利為目的，違反土地管理法規，將村土地轉賣給外國戶籍的吳。他的行為違反了《中華人民共和國刑法》第二百二十八條的規定，涉嫌構成非法轉售土地使用權罪，決定批準逮捕劉。

　　檢察機關進一步分析：隨著經濟的發展，土地價值飆升，城市化進程的加快也提高了農村宅基地的閑置率，宅基地轉讓不時發生。

        楊浦房產糾紛律師這里提醒：宅基地不能轉讓。根據憲法第十條的規定，宅基地屬于集體所有權，其所有權屬于集體。宅基地使用權是指農民占有和使用自有房屋的權利。其權利主體是農村集體經濟組織的成員，即只有集體經濟組織的成員才享有集體土地的使用權，轉讓給非同一集體經濟組織的成員侵犯了集體的公共利益和他人的合法權益。《土地管理法》第六十三條農民集體所有土地的使用權不得轉讓、轉讓、出租用于非農業建設。然而，在現實中，宅基地使用權轉讓的形式主要體現在農民轉讓他們在宅基地上建造的房屋法》的原則，農民轉讓宅基地上建造的自有房屋，不可避免地導致宅基地使用權的共同處罰。根據受讓人的不同，集體經濟組織成員符合轉讓規定的，可以認定為有效；非集體經濟組織成員的，違反土地管理等法律法規。根據《刑法》第二百二十八條的規定，情節嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役。
 

　　事實上，最高法院類似問題的答復:不宜定罪！

　　楊浦房產糾紛律師相關法條：

　　《土地管理法》第八條：城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。

　　《刑法》第二百二十八條　以牟利為目的，違反土地管理法規，非法轉讓、倒賣土地使用權，情節嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金；情節特別嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金。

　　最高人民法院《關于審理破壞土地資源刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》法釋〔2000〕14號）第一條 以牟利為目的，違反土地管理法規，非法轉讓、倒賣土地使用權，具有下列情形之一的，屬于非法轉讓、倒賣土地使用權“情節嚴重”，依照刑法第二百二十八條的規定，以非法轉讓、倒賣土地使用權罪定罪處罰：

　　（一）非法轉讓、倒賣基本農田五畝以上的；

　　（二）非法轉讓、倒賣基本農田以外的耕地十畝以上的；

　　（三）非法轉讓、倒賣其他土地二十畝以上的；

　　（四）非法獲利五十萬元以上的；

　　（五）非法轉讓、倒賣上地接近上述數量標準并具有其他惡劣情節的，如曾因非法轉讓、倒賣土地使用權受過行政處罰或者造成嚴重后果等。