如何規(guī)范房地產(chǎn)中介行為？上海律師帶您了解有關(guān)情況

　　在商品房預(yù)售過程中，沒有法律明確規(guī)定政府機關(guān)對商品房預(yù)售的監(jiān)督管理制度，建議加強對政府機關(guān)監(jiān)督管理制度的立法，形成完整的監(jiān)督管理體系，可以專門劃撥預(yù)售資金用于監(jiān)督、監(jiān)督住房預(yù)售資金。政府批準(zhǔn)非法經(jīng)營商品房預(yù)售時，買方有依法要求賠償?shù)男姓V訟權(quán)利。上海律師就來為您回答一下相關(guān)的情況。

　　規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)中介作為企業(yè)服務(wù)管理行業(yè)，在住房租賃和銷售方面發(fā)揮了重要影響作用。對房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)可以從以下幾個方面問題進行設(shè)計規(guī)范：

　　一是規(guī)范機構(gòu)設(shè)置和從業(yè)人員管理。實行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員資格制度，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不得以自己的名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)代理服務(wù)中，實現(xiàn)實名制上市服務(wù)。

　　二是規(guī)范房源信息發(fā)布。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)發(fā)布房屋租賃、銷售信息前，應(yīng)當(dāng)核對委托人的身份證明和房屋權(quán)屬信息，實地查看房屋，并編制房屋狀況說明書。明確平臺對信息真實性的相應(yīng)管理責(zé)任。

　　第三，規(guī)范收費行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的服務(wù)項目應(yīng)當(dāng)標(biāo)明價格。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在營業(yè)場所的顯眼位置公布服務(wù)項目和收費標(biāo)準(zhǔn)。收費前應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人提供收費清單，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不得收取未申報的費用。

　　四是明確了禁止就業(yè)。針對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和從業(yè)人員擾亂市場秩序、侵害群眾合法權(quán)益的問題，中介機構(gòu)和從業(yè)人員不得編造傳播虛假價格信息、炒作房源號、發(fā)布虛假房源信息、捆綁收費、賺取差價、非法提供房源融資、為當(dāng)事人逃避稅費提供便利。

　　上述規(guī)定與過去相比有了很大變化。在工程總承包的意見、征求意見稿和以往的管理模式中，要求:

　　1、工程總承包企業(yè)發(fā)展應(yīng)當(dāng)具備與工程建設(shè)規(guī)模經(jīng)濟相適應(yīng)的工程進行設(shè)計資質(zhì)或者施工資質(zhì)；

　　2、EPCM 企業(yè)可以在其資質(zhì)證書所允許的項目范圍內(nèi)自行進行設(shè)計和施工，也可以根據(jù)合同協(xié)議或經(jīng)施工單位同意，將項目的設(shè)計或施工業(yè)務(wù)直接分包給合格企業(yè)

　　3、僅具有設(shè)計資質(zhì)的企業(yè)承接 EPCM 項目，應(yīng)當(dāng)依法將 EPCM 項目的施工業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)包給具有相應(yīng)施工資質(zhì)的企業(yè)

　　4、僅具有重要施工人員資質(zhì)的企業(yè)可以承接工程總承包項目時，應(yīng)當(dāng)將工程總承包項目中的設(shè)計進行業(yè)務(wù)依法分包給具有中國相應(yīng)教學(xué)設(shè)計資質(zhì)的企業(yè)。

　　但是，《建設(shè)工程總承包管理辦法》要求承包 EPCM 項目的企業(yè)必須具備設(shè)計和施工資格，或者設(shè)計單位和施工單位合格相結(jié)合。

　　這一規(guī)定為聯(lián)合體作為承包商承擔(dān)總承包工程開辟了道路。與以往設(shè)計單位或施工單位在承接項目后分包施工或設(shè)計工作的做法相比，在聯(lián)合體模式下，聯(lián)合體承擔(dān)項目設(shè)計和施工的責(zé)任，聯(lián)合體需要對施工單位承擔(dān)連帶責(zé)任，降低了施工單位的風(fēng)險。

　　同時，在聯(lián)營集團進行設(shè)計和施工時，聯(lián)營集團內(nèi)部各方的利益是一致的，可以在一定程度上避免一般分包模式下的過度設(shè)計問題，有助于降低工程成本。在一定條件下，初步設(shè)計單位也可以參與工程總承包。

　　《工程總承包企業(yè)管理工作辦法》第十一條規(guī)定，工程總承包項目的代建單位、項目進行管理相關(guān)單位、監(jiān)理單位、造價咨詢單位、招標(biāo)代理單位不得參與環(huán)境工程總承包項目的投標(biāo)，政府直接投資活動項目在招標(biāo)人公開市場已經(jīng)無法完成的項目建議書、可行性分析研究調(diào)查報告、初步設(shè)計一個文件的情況下，前述單位人員可以積極參與該工程總承包項目的投標(biāo)。

　　上面的粗體文本與新部分中的最后一個“征求意見稿”進行了比較。這意味著在政府投資項目中，預(yù)設(shè)計單位也可以參與總承包工程的招投標(biāo)。

　　雖然國家層面尚未出臺法律法規(guī)禁止預(yù)設(shè)計和咨詢服務(wù)單位(以下簡稱“預(yù)咨詢單位”)參與后續(xù)總承包項目的投標(biāo)，且大部分省份出臺的相關(guān)規(guī)定允許預(yù)咨詢單位參與或有條件參與后續(xù)總承包項目的投標(biāo)，但是， 國家計委等七部門發(fā)布的《建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)辦法》(七部委令第30號)第三十五條規(guī)定，“為招標(biāo)項目的前期工作或者監(jiān)理提供設(shè)計、咨詢服務(wù)的法人和附屬機構(gòu)(單位)，不得參加招標(biāo)項目的投標(biāo)”。

　　雖然第30號命令明確適用於該項目的建造工程，但實際上，承建商或主管當(dāng)局仍以該項目含有建造內(nèi)容為理由，要求該項目的招標(biāo)及投標(biāo)必須符合上述規(guī)定，禁止事前諮詢單位競投后續(xù)的項目。沒有強制性的固定價格定價方法。

　　上海律師提醒大家，《管理工作辦法》第十六條：“企業(yè)進行投資建設(shè)項目的工程總承包宜采用總價合同，政府通過投資活動項目的工程總承包應(yīng)當(dāng)建立合理分析確定合同價格不同形式。采用總價合同的，除合同約定時間可以及時調(diào)整的情形外，合同總價一般不予調(diào)整。