房地產(chǎn)商拒絕承認(rèn)業(yè)主自行買賣樓房怎么辦？上海律師告訴您

　　隨著近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，法院受理的相關(guān)糾紛越來(lái)越多，其中似乎利用“房地產(chǎn)投機(jī)”的上述風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行惡性投機(jī)。為了取得樓價(jià)飆升帶來(lái)的好處，地產(chǎn)代理作為炒家與發(fā)展商勾結(jié)，發(fā)展商拒絕承認(rèn)自行買賣樓宇的約束力，結(jié)果令消費(fèi)者面對(duì)買樓的尷尬，買樓的身分得不到承認(rèn)，炒家炒高樓價(jià)。這種行為擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，也違反了“住房不投機(jī)”的原則。上海律師就來(lái)為您回答一下相關(guān)的情況。

　　一、海南現(xiàn)有住房制度的出售

　　2020年3月7日，海南省經(jīng)濟(jì)新聞信息辦公室召開(kāi)發(fā)布會(huì)，介紹中國(guó)海南省委辦公廳、省政府辦公廳當(dāng)日出臺(tái)的《關(guān)于企業(yè)建立一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行平穩(wěn)持續(xù)健康教育發(fā)展我國(guó)城市管理主體責(zé)任制的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。2020年3月9日起至今，該《通知》具體研究?jī)?nèi)容在海南省政府官網(wǎng)上已無(wú)法實(shí)現(xiàn)查詢，但截止本文發(fā)稿，官方數(shù)據(jù)沒(méi)有自己發(fā)布撤銷上述《通知》的相關(guān)國(guó)家政策。

　　通知要求，各部門要統(tǒng)一要求，分工負(fù)責(zé)，落實(shí)主要責(zé)任，完善住房制度，明確政策分類，規(guī)范市場(chǎng)秩序，落實(shí)目標(biāo)任務(wù)，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。其核心內(nèi)容是建立城市主體責(zé)任制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展，并提出發(fā)展保障性住房，以及落實(shí)當(dāng)?shù)鼐用穸噘?gòu)房政策和商品房銷售制度。

　　目前，預(yù)售仍是我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)允許的一種銷售方式。預(yù)售制下存在哪些問(wèn)題？現(xiàn)有的房屋銷售體系對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有何影響？海南的政策會(huì)引發(fā)全國(guó)跟進(jìn)嗎？預(yù)售制度下如何促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)合規(guī)？本文將對(duì)此進(jìn)行探討。

　　二、房地產(chǎn)預(yù)售制度存在的問(wèn)題

　　現(xiàn)房銷售是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)具備即買即可進(jìn)行入住的，即開(kāi)發(fā)商已辦妥所售商品房屋的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者通過(guò)簽訂商品房交易買賣雙方合同后，立即分析可以提高辦理企業(yè)入住并取得產(chǎn)權(quán)證。只有一個(gè)擁有房產(chǎn)證和土地使用證才能我們稱之為現(xiàn)房。

　　根據(jù)建設(shè)部1995年頒布并于2001年修訂的城市商品房預(yù)售管理辦法的規(guī)定，商品房預(yù)售開(kāi)發(fā)商必須符合下列法定條件:

　　(1)開(kāi)發(fā)商已繳納全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書，土地使用權(quán)未設(shè)定抵押；

　　(2)持有建筑規(guī)劃許可證和建筑許可證

　　(3)按預(yù)售商品房計(jì)算，開(kāi)發(fā)商投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定建設(shè)進(jìn)度和竣工交付時(shí)間；

　　(4)同金融服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展已經(jīng)通過(guò)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議

　　(5)向縣級(jí)以上人民政府中華民國(guó)物業(yè)管理部門辦理預(yù)售登記，領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》后，商品房在境外預(yù)售的，同時(shí)領(lǐng)取《商品房境外預(yù)售許可證》。

　　海南省提出改革商品房預(yù)售制度是一個(gè)大動(dòng)作，可以看作是一個(gè)信號(hào)，也符合住房制度改革的大方向。商品房預(yù)售制度主要是借鑒香港的經(jīng)驗(yàn)，有助于在樓市發(fā)展初期為開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供融資。

　　因此，商品房預(yù)售制度有利于開(kāi)發(fā)商，但可能會(huì)對(duì)購(gòu)房者造成一定的不利影響，尤其是在購(gòu)房過(guò)程中一旦發(fā)生糾紛、矛盾，可能會(huì)損害消費(fèi)者的權(quán)益。房地產(chǎn)預(yù)售制度存在的主要問(wèn)題如下:預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

　　商品房進(jìn)行預(yù)售合同是由房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)一個(gè)企業(yè)（預(yù)售方）與購(gòu)房者（預(yù)購(gòu)方）簽訂，由預(yù)購(gòu)方先支付作為定金或預(yù)付款，預(yù)售方在合同可以約定一定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移給預(yù)購(gòu)方的書面技術(shù)協(xié)議。

　　預(yù)售商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓是指預(yù)售商品房的預(yù)售，預(yù)購(gòu)者將購(gòu)買未完成交付的預(yù)售商品房的另一種轉(zhuǎn)讓方式，俗稱“房地產(chǎn)炒作”、這種轉(zhuǎn)讓是商品房預(yù)售合同原始買受人向第三人轉(zhuǎn)讓權(quán)利和義務(wù)，使第三人與預(yù)售人建立新的民事法律關(guān)系，并且預(yù)售合同的內(nèi)容不改變轉(zhuǎn)讓形式。

　　上海律師提醒大家，我國(guó)合同法規(guī)定，合同的債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)移給第三人時(shí)，應(yīng)當(dāng)征得對(duì)方的同意。換句話說(shuō)，未建成單位的買賣必須經(jīng)過(guò)地產(chǎn)代理商同意，否則對(duì)地產(chǎn)代理商沒(méi)有約束力，而無(wú)形的消費(fèi)者即使已經(jīng)向地產(chǎn)代理商支付了部分樓價(jià)，也會(huì)處?kù)侗粍?dòng)地位，但其買家身份能否確立，仍然掌握在地產(chǎn)發(fā)展商的手中。