上海房屋租賃律師講轉(zhuǎn)租商鋪后房東有權(quán)收回嗎

        上海房屋租賃律師講轉(zhuǎn)租商鋪后房東有權(quán)收回嗎

　　案例：

　　2012年，乙公司向甲公司整租了多間門面商鋪，雙方約定租期十二年，如果沒有向甲公司書面?zhèn)浒福夜静荒苌米赞D(zhuǎn)租。

　　在2021年前，甲公司同意了乙公司的2個轉(zhuǎn)租。2月，因為工作人員的疏忽沒有給轉(zhuǎn)租給小吳的2套商鋪向甲公司提供書面?zhèn)浒浮?/p>

　　3月，因為乙公司很久沒有交租金，甲公司要求乙公司騰房，這時，發(fā)現(xiàn)了沒有經(jīng)過備案的小吳轉(zhuǎn)租的商鋪。

　　甲公司向法院起訴，稱乙公司未經(jīng)同意將商鋪轉(zhuǎn)租小吳，要求小吳騰房。

　　那么，小吳應當騰房嗎？

　　律師說法：

　　房屋租賃是一個雙向選擇行為，而轉(zhuǎn)租相當租客處分房東財產(chǎn)的行為，如果下一任租客不能達到房東的要求，即使下一任租客在房屋使用過程中沒有造成損失，轉(zhuǎn)租行為仍損害了房東的權(quán)益。

　　本案中，小吳和乙公司的轉(zhuǎn)租合同沒有經(jīng)過甲公司同意，違反了合同約定，甲公司可以解除合同。此外，甲公司在得知轉(zhuǎn)租事宜6個月內(nèi)起訴，屬于提出異議，小吳應當騰房。

　　律師建議：

　　房屋轉(zhuǎn)租，應當經(jīng)過房東同意。未經(jīng)房東同意，房東可以隨時解除合同，要求二房東承擔違約責任，下一任租客對房屋造成損失的，可以要求二房東恢復原狀或賠償損失。

　　簽訂租房合同時，要注意審查房屋的實際所有權(quán)人，如果出租人不是房東而是其他人，需要了解房東對此次租賃行為是否知情，是代理關(guān)系還是轉(zhuǎn)租行為，查看相關(guān)材料是否齊備。

　　如果是轉(zhuǎn)租，則要了解房屋產(chǎn)權(quán)人與其承租人的租賃合同中有關(guān)轉(zhuǎn)租的條款是如何約定的，如是否需要書面同意等，注意完善相關(guān)手續(xù)，避免承擔風險。

　　法律規(guī)定：

　　民法典第七百一十六條：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

　　民法典第七百一十八條：出租人知道或者應當知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。

　　商鋪轉(zhuǎn)租的風險有哪些

　　提示風險一、房屋出租人可以解除房屋租賃合同。

　　房屋轉(zhuǎn)租，是房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。承租人轉(zhuǎn)租房屋的，必須得到原出租人的同意，出租人不知情或不同意的，有權(quán)解除房屋租賃合同。《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“ 承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”房屋出租人解除的是出租人和承租人之間的租賃合同，而不是承租人和次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同，但是因為租賃合同的解除，“皮之不存 毛將焉附”，轉(zhuǎn)租合同也就無法繼承履行下去。

　　提示風險二：出租人不同意轉(zhuǎn)租商鋪的，次承租人只能立即歸還占用的房屋。

　　房屋轉(zhuǎn)租合同一旦被確認無效以后，次承租人應該歸還占用的房屋，至于向承租人(轉(zhuǎn)租合同的出租人)交付的租金、店面轉(zhuǎn)讓費只能向承租人索要，而不能要求出租人歸還，一旦承租人人去樓空、杳無音訊，恐怕已經(jīng)支付的租金和轉(zhuǎn)讓費要落空了。

　　提示風險三：次承租人對商鋪或店面的裝修應當拆除，而不能折價給出租人。

　　在商鋪租賃中，租賃方往往要對商鋪進行重新裝修或改造，如果轉(zhuǎn)租是獲得出租人同意的，而且獲得其裝修或改造的同意意見的，在房屋租賃合同終止或解除時候，雙方按照約定對裝修物可以折價歸出租方所有，租賃方可以獲得相當于裝修物折舊后的價款，但在非法轉(zhuǎn)租中，次承租人的這些權(quán)利都不再具備，一旦出租人不同意轉(zhuǎn)租，次承租人必須將裝修拆除并且回復房屋原貌，由此產(chǎn)生的損失只能自己承擔。

　　房屋轉(zhuǎn)租合法嗎

　　房屋轉(zhuǎn)租是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為，包括以聯(lián)營、承包經(jīng)營和合作經(jīng)營等名義，將承租房屋交付給他人使用并獲得租金性質(zhì)的保底收益的，均為房屋轉(zhuǎn)租。房屋轉(zhuǎn)租是否合法，要看具體情況，一般來說，房屋轉(zhuǎn)租合法須符合以下兩個必要條件：

　　1、轉(zhuǎn)租須經(jīng)房屋所有權(quán)人的同意。轉(zhuǎn)租已不屬于正常使用的范疇，必須經(jīng)房屋所有權(quán)人同意，否則無效。

　　2、轉(zhuǎn)租的租金不得高于原租金，確實需合理提高，提高的收入應交給房屋所有權(quán)人。租金是房屋的收益，應由房屋所有權(quán)人取得。凡未經(jīng)房屋所有權(quán)人同意而轉(zhuǎn)租的，或謀取租金差價的轉(zhuǎn)租，房屋所有權(quán)人有權(quán)要求追究承租人的違約責任，并可解除房屋租賃合同，收回出租房屋。

　　商鋪轉(zhuǎn)租的時候要重視使用年限或者是購買年限的問題，而且也需要看具體的地理位置以及價格等方面，這些問題對于選擇適合的商鋪來說都有很好的價值。商鋪轉(zhuǎn)租的注意事項包括很多方面的內(nèi)容，比如說要確認商鋪的用電量和煤氣等方面是否合格，還有每年的租金的調(diào)整等方面都有一定的參考。