閔行華漕律師對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)爭(zhēng)議不休

　　一、物權(quán)的表征與證明

　　（一）物權(quán)的表征：

　　物權(quán)本質(zhì)上是主體對(duì)客體排他性支配的權(quán)利，具有對(duì)抗性，物權(quán)的行使對(duì)第三人有重大影響，對(duì)于第三人而言，只有知悉其權(quán)利，才能給予其尊重，因此物權(quán)的存在必須通過特定方式予以表征。

　　1、物權(quán)表征必須符合法律規(guī)定的形式要求。

　　物權(quán)的表征必須符合法律規(guī)定的形式，符合法律規(guī)定形式的物權(quán)表征具有公示公信力。所謂公示公信力是指任何信賴物權(quán)表征的主體所從事的交易行為受到法律的保護(hù)，縱使表征與實(shí)質(zhì)的權(quán)利內(nèi)容不符，也不對(duì)善意第三人產(chǎn)生任何影響，其法律基礎(chǔ)在于保護(hù)交易安全和實(shí)現(xiàn)交易便捷。

　　2、物權(quán)表征是物權(quán)變動(dòng)的必要但非充分條件，可以通過舉證推翻。

　　物權(quán)變動(dòng)僅物權(quán)表征不足以完成，除物權(quán)表征外，物權(quán)變動(dòng)還應(yīng)具備實(shí)質(zhì)要件，即物權(quán)變動(dòng)的原因。不能正確反映物權(quán)變動(dòng)原因的物權(quán)表征不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，因此，物權(quán)表征僅具有權(quán)利推定效力，可以通過舉證推翻。對(duì)此，《物權(quán)法司法解釋一》第二條規(guī)定，當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。

　　(二)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的表征：從占有到登記的變遷

　　占有的物權(quán)表征效力在不動(dòng)產(chǎn)登記出現(xiàn)前適用于一切有體財(cái)產(chǎn)，隨著登記的出現(xiàn)，占有對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的表征作用逐漸喪失。按照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）的規(guī)定，對(duì)于動(dòng)產(chǎn)而言占有即為公示，而在不動(dòng)產(chǎn)，僅占有行為不具有公示的效力，還須通過存放于國(guó)家公權(quán)力機(jī)關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載才能發(fā)生公示效力。

　　1、不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)合物權(quán)變動(dòng)原因決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬

　　我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)采取強(qiáng)制登記制度，除法律另有規(guī)定外，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)必須通過登記表征才能產(chǎn)生，但《物權(quán)法》未采取登記絕對(duì)主義效力，而是使登記的效力系于物權(quán)變動(dòng)的原因行為的效力，一旦當(dāng)事人可以舉證證明導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的原因行為與物權(quán)登記不符，就應(yīng)當(dāng)變更或撤銷不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記。

　　2、不動(dòng)產(chǎn)登記不能完全取代不動(dòng)產(chǎn)的占有表征

　　大多數(shù)情況下，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的利用以實(shí)際占有為前提，不動(dòng)產(chǎn)占有本身即具有占有保護(hù)效力，特殊情況下，占有還具有表征不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的效力。

　　1）不動(dòng)產(chǎn)登記制度不健全的情況下，占有仍是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的表征。

　　在農(nóng)村地區(qū)，農(nóng)村房屋權(quán)屬登記在實(shí)踐中依舊非常薄弱。在這種情況下，只要當(dāng)事人之間沒有爭(zhēng)議，占有房屋的法律依據(jù)（如合同）和占有房屋的事實(shí)相結(jié)合即可認(rèn)定占有人為所有權(quán)人。

　　2）不動(dòng)產(chǎn)的占有表征賦予未取得登記的買受人的合同債權(quán)一定的優(yōu)先效力

　　已經(jīng)取得占有的買受人在具備一定條件時(shí)可以對(duì)抗出賣人的債權(quán)人的執(zhí)行申請(qǐng)，見《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條；

　　一物二賣且均未取得登記的情況下，已取得占有的買受人可優(yōu)先先于其他買受人取得標(biāo)的物所有權(quán)，見最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第10條第1款；《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛》第十三條；

　　出賣人出售未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的房屋不屬于無權(quán)處分，此種情況類似于期房的買賣、未來物的買賣，由于期房的買賣不要求出賣人在簽訂房屋預(yù)售合同時(shí)享有所有權(quán),未來物的買賣都不被定性為出賣他人之物；

　　買受人遲延辦證請(qǐng)求權(quán)不受訴訟時(shí)效期間的限制，否則不但對(duì)真正的權(quán)利人不利，而且還會(huì)縱容出賣人拖延辦證或根本不予協(xié)助辦證等不法行為，從而使標(biāo)的物得不到正常的利用，與訴訟時(shí)效制度的立法本旨相背離。

　　3、對(duì)事實(shí)物權(quán)的認(rèn)定不能突破《物權(quán)法》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定

　　在不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制登記制度下，以登記表征不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為一般情形，非以登記表征不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)僅為例外情形。對(duì)事實(shí)物權(quán)的認(rèn)定應(yīng)符合《物權(quán)法》關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的法律規(guī)定，不能泛化和擴(kuò)大化，既不能認(rèn)為登記具有絕對(duì)的確認(rèn)物權(quán)的效力，也不能虛化物權(quán)表征的法定要求。
 

　　二、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的實(shí)體法律規(guī)則

　　（一）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的法律效力

　　1、不動(dòng)產(chǎn)登記的形成效力與對(duì)抗效力：

　　《物權(quán)法》意義上的登記具有兩種效力，形成效力與對(duì)抗效力。所謂形成效力指未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，所謂對(duì)抗效力指登記并非物權(quán)變動(dòng)之要件，但未經(jīng)登記的物權(quán)不具有對(duì)抗善意第三人的效力，此處之善意第三人是指善意受讓取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的物權(quán)權(quán)利人非債權(quán)權(quán)利人。根據(jù)《物權(quán)法》第九條之規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記以形成效力為原則，以對(duì)抗效力為例外，且例外情形必須有法律的明確規(guī)定。　　2、《物權(quán)法》第九條之法律另有規(guī)定的范圍

　　（1）采取債權(quán)意思主義物權(quán)變動(dòng)模式的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。

　　《物權(quán)法》采取以債權(quán)形式主義為原則，債權(quán)意思主義為例外的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式，但后者僅適用于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和地役權(quán)。在債權(quán)意思主義模式下，只需形成債權(quán)合意即可發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，但未經(jīng)登記的物權(quán)不得對(duì)抗善意第三人。

　　（2）依據(jù)《物權(quán)法》第2章第3節(jié)規(guī)定發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。

　　依據(jù)《物權(quán)法》第2章第3節(jié)規(guī)定發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)屬于非基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。需要注意的是，能夠?qū)е挛餀?quán)變動(dòng)的人民法院生效判決書及仲裁機(jī)構(gòu)裁決書是指形成之訴的判決書和裁決書，因確認(rèn)之訴僅具有確認(rèn)物權(quán)效力、給付之訴的判決只有執(zhí)行完畢才發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。此外，遺囑和遺贈(zèng)屬于法律行為中的單方法律行為，按照事實(shí)行為對(duì)待。另外，基于《物權(quán)法》第2章第3節(jié)規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利人處分該物權(quán)時(shí)需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力。

　　（3）夫妻共有產(chǎn)權(quán)未經(jīng)登記仍可產(chǎn)生共有效力，屬于物權(quán)法第九條規(guī)定的除外情形。

　　因?yàn)槿鄙倭说怯浀男问揭蚱薰灿挟a(chǎn)權(quán)能否取得應(yīng)當(dāng)結(jié)合物權(quán)取得原因行為判斷，僅夫妻關(guān)系本身不是產(chǎn)生共有權(quán)的充分條件。

　　（二）基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)

　　1、基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律要件

　　基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)是當(dāng)事人基于合意或者其他法律行為，并在完成一定的公示方法后發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)。

　　基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以當(dāng)事人的債權(quán)意思表示為基礎(chǔ)，此時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記本質(zhì)上是對(duì)交易主體內(nèi)部意思的外在表征。當(dāng)事人之間僅存在關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的合法有效的債權(quán)合同但是沒有通過不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記完成公示的不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，認(rèn)為已占有房屋的買受人在取得登記之前已取得事實(shí)物權(quán)的觀點(diǎn)無法律依據(jù)。

　　參見《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行）》第二十條。

　　2、債權(quán)合同無效、被撤銷或解除，物權(quán)變動(dòng)不生效

　　當(dāng)事人就物權(quán)變動(dòng)達(dá)成的合意是物權(quán)轉(zhuǎn)移的基礎(chǔ)，在學(xué)理上被稱為基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)關(guān)系。基礎(chǔ)關(guān)系有效存在是基于法律行為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的必要條件。即使完成了物權(quán)表征，但基礎(chǔ)關(guān)系無效、被撤銷或解除的也不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力，登記人不能取得物權(quán)。

 

　　三、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)基于法律行為者，上海房地產(chǎn)律師須具備以下條件：

　　（1）必須有不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的跡象。

　　法律行為以意思表示為核心要件，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)包括物權(quán)合同和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)放棄的法律行為，都是法律行為之一，自然離不開意思表示。沒有意思表示，物權(quán)變動(dòng)難以發(fā)生。在物權(quán)合同的情況下，根據(jù)債權(quán)形式主義，債權(quán)的表示是物權(quán)變動(dòng)的表示，是雙方債權(quán)表示一致的結(jié)果。當(dāng)事人就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)定和轉(zhuǎn)讓的含義達(dá)成一致，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是物權(quán)變動(dòng)的效力。沒有意思表示或者意思表示不真實(shí)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人之間的債權(quán)合同難以成立，物權(quán)變動(dòng)無故發(fā)生。在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利放棄的情況下，雖然是單獨(dú)行為，但也必須是放棄的意思表示，否則不具有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利放棄的效力。

　　（2）必須有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記。

　　物權(quán)變動(dòng)的公示手段是物權(quán)登記。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是指權(quán)利人向國(guó)家專職部門申請(qǐng)后，申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的事實(shí)。登記使當(dāng)事人之間的物質(zhì)法律關(guān)系明確，并具有承認(rèn)和聲明權(quán)利的功能。在形式主義法律制度下，登記作為物權(quán)變動(dòng)的有效要件，被稱為登記要件主義。未登記的，當(dāng)事人有合同，法律上仍無物權(quán)變動(dòng)。登記不僅是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的有效要件，而且具有公信力。登記簿記載的權(quán)利項(xiàng)目不因登記原因而成立、無效或撤銷，也不能用于對(duì)抗善意第三人，具有絕對(duì)的法律效力。

　　（3）須以書面作出。

　　房地產(chǎn)的價(jià)值是巨大的，其物權(quán)的轉(zhuǎn)移或設(shè)定關(guān)系到當(dāng)事人的重大利益，因此，在房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的交易中，各方當(dāng)事人都應(yīng)謹(jǐn)慎從事，以防發(fā)生糾紛。書面形式可以促使當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)做出謹(jǐn)慎的決定，避免輕率的決定，并作為證據(jù)保存。同時(shí)，也方便了登記實(shí)務(wù)的操作，提高了登記的正確性，保證了登記簿中公示的權(quán)利狀態(tài)與實(shí)際的實(shí)體性和最終的法律關(guān)系完全一致。至于放棄物權(quán)等單獨(dú)行為是否應(yīng)當(dāng)以書面形式進(jìn)行，我認(rèn)為放棄物權(quán)等單獨(dú)行為也涉及當(dāng)事人的民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)以書面形式進(jìn)行，以示謹(jǐn)慎。此外，法院判決可以代替書面形式。沒有書面合同的，買受人或者債權(quán)人可以直接向出賣人或者債務(wù)人提起所有權(quán)或者其他物權(quán)的轉(zhuǎn)移或者設(shè)立登記的訴訟。在取得出賣人或者債務(wù)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助轉(zhuǎn)移或者設(shè)立所有權(quán)或者其他物權(quán)的成功、有效判決后，買受人或者債權(quán)人可以憑此判決單獨(dú)請(qǐng)求辦理物權(quán)變動(dòng)登記，以使物權(quán)變動(dòng)。

　　不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)確認(rèn)需要處理好兩個(gè)方面的問題：一是實(shí)體問題，即權(quán)屬確認(rèn)所依據(jù)的實(shí)體法規(guī)則是什么；二是程序問題，即應(yīng)依照何種程序處理當(dāng)事人之間的權(quán)屬爭(zhēng)議。

　　上海不動(dòng)產(chǎn)律師在世界范圍內(nèi)，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的效力與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)之基礎(chǔ)法律行為的關(guān)系，有物權(quán)行為無因性與有因性兩種理論。所謂物權(quán)行為無因性是指，物權(quán)行為的效力獨(dú)立于債權(quán)行為，無論債權(quán)行為是否存在或者債權(quán)行為是否有效，均不影響物權(quán)行為的效力，從而原因行為不存在或失去效力時(shí)，物權(quán)的處分失去法律上的原因，適用不當(dāng)?shù)美颠€規(guī)則，但是不影響已經(jīng)發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)的效力。我國(guó)《物權(quán)法》沒有采納物權(quán)行為的無因性理論，沒有進(jìn)一步區(qū)分為物權(quán)合同和債權(quán)和合同，在基礎(chǔ)關(guān)系（如買賣合同）被認(rèn)定不成立、無效或者被撤銷時(shí)，即使當(dāng)事人已經(jīng)辦理了登記，也不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果，這在理論上被稱為“要因原則”，即一個(gè)合法有效的物權(quán)變動(dòng)，必須要有一個(gè)合法有效的原因行為。根據(jù)要因原則，法院在確認(rèn)權(quán)屬時(shí)，對(duì)于基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，不僅要審查當(dāng)事人是否已經(jīng)辦理登記，還應(yīng)審查原因行為的效力。