上海知名房產(chǎn)律師所談開(kāi)發(fā)商不再代繳契稅情勢(shì)下的風(fēng)險(xiǎn)控制

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目往往由于開(kāi)發(fā)商代收稅費(fèi)后資金斷裂、項(xiàng)目未完工等情況，代收稅款被開(kāi)發(fā)商挪用，無(wú)法按時(shí)繳納，導(dǎo)致業(yè)主產(chǎn)權(quán)多年無(wú)法辦理，造成嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。因此，上海知名房產(chǎn)律師所為了避免群體事件的發(fā)生，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)利，地方政府和主管部門(mén)近年來(lái)出臺(tái)了相關(guān)規(guī)定：強(qiáng)制代收契稅是違法的。早在2018年8月，成都市各區(qū)稅務(wù)主管部門(mén)就通知購(gòu)房者只能親自繳納契稅。

　　然而，上述限制政策的實(shí)施直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商在代理產(chǎn)權(quán)的過(guò)程中無(wú)法代收代繳契稅，其后果是：由于業(yè)主自行繳納契稅，需要將完稅憑證交付給開(kāi)發(fā)商，后續(xù)的認(rèn)證流程可以推進(jìn)。由于業(yè)主自身原因，支付時(shí)間難以控制，認(rèn)證時(shí)間不易確定，可能長(zhǎng)期拖延。第二，開(kāi)發(fā)商完成房地產(chǎn)權(quán)首次登記（初始登記）具備轉(zhuǎn)讓登記條件，業(yè)主可以自行繳納契稅，此時(shí)開(kāi)發(fā)商增加了通知義務(wù)，如果不通知業(yè)主繳納契稅，使所有權(quán)證書(shū)未能在約定期限內(nèi)取得，開(kāi)發(fā)商有違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在政策變化和行政管理模式下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)調(diào)整許可證處理過(guò)程，并采取必要的風(fēng)險(xiǎn)控制措施。
 

　　上海知名房產(chǎn)律師所建議的風(fēng)險(xiǎn)控制措施：

　　1.《商品房買賣合同》規(guī)定。

　　對(duì)于尚未簽訂《商品房買賣合同》時(shí)政策發(fā)生變化的情況，需要在《商品房買賣合同》中制定相關(guān)規(guī)定，明確約定契稅繳納、提供完稅憑證和違約責(zé)任，避免因協(xié)議不明確而導(dǎo)致逾期辦證和違約糾紛。參考協(xié)議如下：

　　買受人委托出賣人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記的，出賣人應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)權(quán)首次登記完成后30日內(nèi)通知買受人繳納契稅及相關(guān)稅費(fèi)。通知方式可以采取書(shū)面通知、項(xiàng)目所在地報(bào)紙公告、電話通知、短信或微信通知等方式。買受人應(yīng)在收到通知后10個(gè)工作日內(nèi)到有關(guān)部門(mén)繳納，并將完稅憑證原件交給出賣人，以便出賣人能夠辦理轉(zhuǎn)讓登記。出賣人未通知或者買受人未收到通知的，買受人最遲應(yīng)當(dāng)在合同約定的最后期限前30個(gè)工作日內(nèi)繳納，并將完稅憑證原件交給出賣人。買受人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)因買受人忽視繳納契稅、提交完稅憑證而延遲領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書(shū)的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。

　　根據(jù)認(rèn)證流程，開(kāi)發(fā)商辦理房屋所在建筑物首次登記后，才具備辦理業(yè)主購(gòu)買的房地產(chǎn)權(quán)證的條件。業(yè)主不清楚何時(shí)具備認(rèn)證條件，何時(shí)可以向稅務(wù)部門(mén)辦理納稅費(fèi)，開(kāi)發(fā)商仍需另行通知。因此，開(kāi)發(fā)商在具備繳納契稅條件時(shí)，需要及時(shí)通知業(yè)主，如采取書(shū)面通知，發(fā)出自行繳納契稅通知書(shū)，并保存證據(jù)。
 

　　2.政策調(diào)整正在履行的《商品房買賣合同》。

　　如果業(yè)主在政策變更時(shí)沒(méi)有向開(kāi)發(fā)商支付契稅，由于簽署的商品房銷售沒(méi)有約定，開(kāi)發(fā)商在滿足契稅支付條件時(shí)也應(yīng)及時(shí)通知業(yè)主，通常是向業(yè)主發(fā)送契稅支付通知，并保留相關(guān)證據(jù)。告知政策變更，并發(fā)出契稅自付通知，所有發(fā)送文件應(yīng)保留證據(jù)。政策變更時(shí)業(yè)主已向開(kāi)發(fā)商支付契稅的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)及時(shí)發(fā)出契稅自付退款通知，避免違約風(fēng)險(xiǎn)。

　　此外，由于政策可能隨時(shí)發(fā)生變化，即使一些地方稅務(wù)機(jī)關(guān)暫時(shí)不禁止開(kāi)發(fā)商代收代繳契稅，也建議在《商品房買賣合同》中約定，如果政策變化導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商無(wú)法代繳契稅，應(yīng)采取處理措施和責(zé)任界定。