上海房產咨詢律師講民法典對房屋漏水等出新規

　　發現漏水后該怎么辦？

　　1.首先要保護現場，固定證據。比如拍照、錄像等證據收集。

　　2.協商后，可以先找小區物業或者小區，讓他們給出建議，或者讓他們去樓上找鄰居協商修理。

　　3.協商不成的，請到現場進行評估，如價格認證中心等有資質的企業。相關手續完成后，向法院起訴。
 

　　樓上漏水卻拒絕賠償，怎么辦？

　　如果漏水是樓上造成的，鄰居不配合或不及時修復，受損業主可以按照《民法典》第二百八十八條的規定提交法院。第一百一百六十七條的規定，爭議應當提交法院處理。如果鄰居忽視法院的判決，受損方可以要求施工隊進行修復，費用按照有關法律法規支付，然后通過法院要求樓上的鄰居進行賠償。

　　《民法典》第二百八十八條房地產相鄰權利人應當按照有利生產、便利生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。

　　樓上居民裝修漏水，物業負責嗎？

　　中國《物業管理條例》第五十二條規定，業主需要裝修房屋的，應當事先通知物業服務企業。物業服務企業應當告知業主房屋裝修中的禁止行為和注意事項。

　　物業公司在裝修過程中發現違反有關規定的，應當通知行為人立即停止改正；行為人拒絕停止或者改正的，應當及時報有關行政部門依法處理。業主遇到此類問題的，應當首先向物業公司報告，物業公司未履行上述義務的，應當對損失的業主承擔一定的賠償責任。但物業公司已履行義務的，不承擔責任。

　　漏水造成的損失怎么索賠？

　　1.找樓上業主：樓上業主因裝修或鋪設水管造成樓下居民受水的，樓上居民應及時查明漏水原因并進行維修，并對樓下居民造成的不當行為承擔賠償責任。

　　《民法典》第二百九十六條房地產權利人因用水、排水、通行、鋪設管道等使用相鄰房地產的，應當盡量避免損害相鄰房地產權利人。

　　第一百一百六十五條行為人因過錯侵犯他人民事權益而造成損害的，應當承擔侵權責任。行為人依法有過錯的，行為人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。

　　第一百一百六十七條侵權行為危害他人人身、財產安全的，被侵權人有權要求侵權人承擔停止侵權、消除障礙、消除危險等侵權責任。

　　第一千一百八十四條侵犯他人財產的，財產損失按損失發生時的市場價格或者其他合理方式計算。

　　2.找開發商：當房屋仍在保修期內，且確信不是人為損壞時，無論是受損業主還是樓上鄰居業主，開發商都應及時進行維修。開發商按業主要求派人修理時，漏水問題仍未解決或維修不到位。重復兩次后，業主可以找人自己修理，費用由開發商支付。當開發商忽視時，受損業主可以向當地質量監督部門投訴或向法院起訴。

　　出租屋漏水影響鄰居，房主需要承擔責任嗎？

　　《民法典》第二百八十八條房地產相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。也就是說，如果案件是相鄰關系糾紛，雖然業主不是侵權人，但作為房地產所有人，因房屋漏水造成的損失仍應承擔賠償責任，業主也可以在承擔賠償責任后向租戶追償。對于鄰居漏水造成的損失，雙方可以酌情同意。

　　《民法典》第二百八十九條：法律、法規規定處理相鄰關系的，依照其規定；法律、法規不規定的，可以按照當地習慣進行。同時，《民法典》第七百一十一條承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，造成租賃物損失的，出租人可以終止合同，要求賠償損失。也就是說，在房地產所有人或者用戶之間，任何一方都有權要求其他鄰居提供便利或者接受一定的限制，以合理行使其所有權或者使用權。

　　買的新房漏水，怎么維權？

　　《城市房地產開發企業經營管理條例》第三十條規定，房地產開發企業應當在商品房交付時向買方提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

　　住宅質量保證書應當列出工程質量監督單位核實的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定承擔商品房保修責任。

　　保修期內，房地產開發企業維修商品房，影響房屋原有使用功能，給買方造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　《商品房實施住宅質量保證書和住宅使用說明書制度規定》明確規定，正常情況下各部分。部件的保修內容和最低保修期為：屋頂漏水，保修3年；墻壁。廚房和浴室的地板。地下室。管道泄漏，保修1年；墻壁。天花板抹灰脫落，保修1年；墻壁空鼓開裂。大面積沙子，保修1年；加熱或冷卻系統和設備保修1年；衛生潔具保修1年；燈具。電氣開關保修6個月。保修期自房地產開發商將竣工驗收的房屋交付給用戶使用之日起計算。保修期內的非人為損壞，由房地產開發商免費維修。由于商品房的質量問題，保修單位的使用功能受到影響，買方可以要求開發商承擔賠償責任。但上海房產咨詢律師需要注意的是，由于居民使用不當或擅自改變結構、設備位置和裝修不當，開發商不承擔保修責任。

　　案例一:三層三家衛生間漏水一年多。

　　2015年5月17日，蘭州市七里河區建西東路寶豐花園業主張先生表示，該社區已建成10多年，他于2013年11月購買了二手房。剛搬進來，他發現房子里的浴室漏水了。他打開浴室的天花板，發現大墻的天花板被水浸泡了，水滴一滴一滴地掉了下來。

　　張先生住在五樓。當時，六樓正在裝修。他懷疑樓上的廁所漏水，導致他的房子漏水。墻皮發霉了。然而，當我在樓上找到居民時，我發現六樓的廁所也漏水了。四樓的居民還發現張先生反映，四樓廁所的屋頂也在漏水。張先生說，他們在社區里找到了負責水電維修的李師傅，但對方沒有來維修，并解釋說他在其他地方無法維修。他建議找一位物業經理徐。然而，徐經理的電話一直關機。
 

　　案例二:二樓漏水，一樓被淹，書畫損失慘重。

　　2011年6月5日7:00左右，古浪縣男子王慶賢發現，他在縣供電公司辦公樓一樓租用了廣闊的藝術書畫室外走廊和書畫室內的地板上店內名貴書畫受損，于是向古浪縣公安局城關派出所報警，并通過電話通知二樓承租人高銀奎。

　　此后，王慶賢起訴古浪縣供電公司和高銀奎上法庭。2012年7月9日，古浪縣法院一審判決古浪縣供電公司賠償王慶賢書畫損失10萬元，高銀奎賠償王慶賢書畫損失15萬元。王慶賢。高銀奎。古浪縣供電公司拒絕接受判決并提出上訴。武威中級法院咨詢雙方意見后，委托中國書畫評估管理中心甘肅中心進行評估，確定賠償總額超過118.4萬元。2012年12月14日，武威中級法院二審判決高銀奎賠償王慶賢損失49.7萬元，古浪縣供電公司賠償王慶賢損失21.3萬元，王慶賢本人承擔損失47.3萬元。

　　2014年3月31日，甘肅省人民檢察院向省高級人民法院提起民事抗議。當年12月5日，經省高等法院主持調解，雙方自愿達成協議：2014年12月15日前，高銀奎賠償王慶賢24萬余元，古浪縣供電公司不再賠償。