上海東外灘律師解析購房滿五唯一是何意?

　　在二手房交易中，“滿五唯一”（滿5年且是家庭唯一住房）的房屋，因可免征營業稅等稅費而倍受購房者青睞。但購房者也要擦亮眼睛辨別房屋是否真的滿足“滿五唯一”的條件，并做好書面約定。近日，江蘇省常熟市人民法院審結一起涉及房屋不符“滿五唯一”的中介合同糾紛案件。

　　案件經過：2021年3月3日，某中介公司工作人員陳某通過微信向被告范某發送“雙實驗學區房!滿五唯一稅少某某小區……”的消息。當日，案外人王某（甲方）、被告范某（乙方）、原告中介公司（丙方）簽訂《房屋買賣居間合同》，合同約定房屋成交價為330萬元，房產過戶應要繳納的所有稅費由乙方承擔，乙方在簽訂本合同時向丙方繳納居間代理傭金25000元，甲方確保本房屋為“滿五唯一”住房等。4月14日，買賣雙方完成過戶手續。后中介公司以范某應按照合同約定支付中介費25000元為由，向法院提起訴訟。

　　被告范某認為：因原告中介公司故意隱瞞交易房屋不符合“滿五唯一”條件的事實，導致其在過戶過程中多交了稅費，故其不應當支付中介費。

　　中介公司認為：其無法自行判斷交易房屋是否滿足“唯一”標準，且合同中甲方已經明確表示房屋滿足“滿五唯一”標準，故其不存在故意隱瞞或者提供虛假信息的情形。
 

　　法院判決：法院審理后認為，原被告之間系中介合同關系。雙方爭議的是原告中介公司有無故意隱瞞重要事實或者提供虛假情況，以促使訂立合同。根據法院向不動產登記部門工作人員咨詢可知，在原被告及案外人王某簽訂涉案《房屋買賣居間合同》之前，原告中介公司無法自行查詢得知涉案房屋是否滿足“滿五唯一”中的“唯一”標準。

　　而案外人王某在簽訂合同時明確表示，其所出售的房屋符合“滿五唯一”條件，故無法認定原告中介公司故意隱瞞重要事實，或提供了虛假情況。據被告范某在庭審中陳述，在簽訂《房屋買賣居間合同》之后、網簽之前，其已從原告中介公司處獲知，王某所出售房屋不滿足“滿五唯一”標準，但因“看中這套房子了”、期望后續由中介公司與王某協商解決等因素，其仍接受原告中介公司提供的后續中介服務。

　　因此，被告范某在其已明知房屋不符合“滿五唯一”條件、可能存在稅費承擔爭議的基礎上，繼續進行了房屋買賣的網簽、貸款、過戶等行為。被告范某應當按照約定支付中介費，故法院判決被告范某支付中介費25000元。現該案判決已生效。

　　上海東外灘律師按照民法典第九百六十二條的規定，中介人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應當承擔賠償責任。因此，在提供中介服務時，中介機構應當如實提供信息，否則，有可能無法主張中介費甚至要承擔賠償責任。

　　本案中，中介公司雖然以“滿五唯一”進行宣傳，但經過調查得知，房屋出賣方明確表示房屋符合“滿五唯一”的條件，且中介公司并不能自行查詢房房屋是否符合“唯一”的條件。在網簽之前，購房者從中介公司處得知交易房屋不符合“滿五唯一”條件，但上海東外灘律師出于自身考慮，仍然進行后續交易行為，此種情形不宜再認定中介公司未如實報告事項。

　　對于購房者來說，要了解擬交易房屋是否符合“滿五唯一”的條件，不能僅依賴于中介機構，還應主動、審慎向房屋出賣方了解情況。但如果中介機構明知房屋真實情況后，故意隱瞞或者提供虛假情況的，應當承擔法律責任。上海合同糾紛律師在線解答