如何判斷房屋合同是預(yù)約還是本合同？上海專業(yè)房產(chǎn)律師來講講

　　要判斷購房、訂房和預(yù)訂協(xié)議中的房屋銷售合同是預(yù)約合同還是本合同，最重要的是要看這類協(xié)議是否具有房屋銷售合同的主要內(nèi)容，即只要雙方當(dāng)事人的姓名都有，房屋的基本情況(包括房間號、建筑面積)、總價或單價、支付時間、方式、條款和交付日期。上海房產(chǎn)糾紛律師為您講解一下相關(guān)的內(nèi)容。

　　同時，賣方一直按照協(xié)議接收購房，可以認(rèn)為這類協(xié)議符合房屋銷售合同的條件; 否則，應(yīng)視為預(yù)約合同。如果當(dāng)事人在協(xié)議中明確約定在出售房屋的條件，也需要重新簽訂出售房屋的合同，協(xié)議應(yīng)被承認(rèn)為委托合同。鑒于這種情況，中介協(xié)議的主要義務(wù)沒有得到履行，因此，中介協(xié)議應(yīng)被視為委托合同。

　　二審法院可以認(rèn)為，根據(jù)企業(yè)查明的事實(shí)，本案爭議焦點(diǎn)為：

　　一、《房地產(chǎn)市場買賣居間協(xié)議》是預(yù)約合同法律關(guān)系發(fā)展還是一個房屋進(jìn)行買賣合同相關(guān)關(guān)系；

　　二、被上訴人訴請解除《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》理由是否能夠成立，如成立，上訴人應(yīng)當(dāng)積極承擔(dān)何種違約風(fēng)險責(zé)任。

　　因上訴人已將涉案房屋進(jìn)行出售他人，雙方可以通過居間協(xié)議簽訂房屋買賣合同管理事實(shí)上已不可能，故被上訴人訴請解除居間協(xié)議于法有據(jù)。根據(jù)《最高國家人民需要法院認(rèn)為關(guān)于審理買賣合同關(guān)系糾紛解決案件具體適用不同法律制度若干重大問題的解釋》第二條明確規(guī)定“當(dāng)事人之間簽訂認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在自己將來發(fā)展一定時間期限內(nèi)訂立買賣合同。

　　一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對方請求其承擔(dān)預(yù)約合同違約風(fēng)險責(zé)任能力或者工作要求學(xué)生解除預(yù)約合同并主張精神損害賠償?shù)模嗣襁x擇法院應(yīng)予支持”。故上訴人應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金給被上訴人，并由上訴人支付給被上訴人已付款項2萬元的法定孳息。原審判決適用環(huán)境法律出現(xiàn)錯誤，本院予以及時糾正。

　　一般而言，當(dāng)事人之間訂立的協(xié)議(例如「意向書」)的性質(zhì)應(yīng)為預(yù)約，即日后訂立某份合約的協(xié)議。這項任命與這份合同不同。在房屋買賣方面，當(dāng)事人只能根據(jù)預(yù)約合同的要求與對方簽訂本合同，如購房意向書，即房屋買賣合同，而不能直接根據(jù)預(yù)約要求對方履行買賣房屋的義務(wù)。然而，委任及合約不能單憑名稱來判斷，如雙方已就購買房屋的標(biāo)的物、價格、數(shù)量、付款方式及合約的其他主要內(nèi)容達(dá)成協(xié)議，意向書可視為買賣合約。

　　本案中，黃、胡與某保單公司簽訂的協(xié)議雖名為《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，但其實(shí)際內(nèi)容已包括標(biāo)的房屋的基本情況、價款金額及價款支付方式。雖然賣方?jīng)]有接受購房款，但根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，可以認(rèn)定為房屋買賣合同。

　　之所以未被法院認(rèn)定為房屋買賣合同，是因?yàn)殡p方在協(xié)議中明確約定需要到紹興房管窗口重新簽訂房屋買賣合同。因此，該協(xié)議的性質(zhì)只能認(rèn)定為預(yù)約合同，雙方的房屋買賣關(guān)系尚未成立。原告只能主張預(yù)約合同的違約責(zé)任，而不能主張房屋買賣合同履行后可以獲得的利益。差距不小。

　　綜上所述，李谷谷的受傷吻合《工傷保險條例》第十四條第（二）項的劃定，人社局作出涉案認(rèn)定工傷抉擇，并沒有欠妥。公司要求撤消人社局作出的認(rèn)定工傷決定書的訴訟要求，無究竟和法令根據(jù)，本院予以采納。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十九條的規(guī)定，判決如下：駁回公司的訴訟請求。

　　上海房產(chǎn)糾紛律師認(rèn)為，本案案情究竟比擬清晰，起首，員工李谷谷的事情職責(zé)包孕晚上居住在農(nóng)場并擔(dān)任看管，這一點(diǎn)已由證人證言證明，其次，他在會餐后前往農(nóng)場是為了預(yù)備開展看管事情，盡管其經(jīng)由過程攀爬大門進(jìn)入的行為不當(dāng)，但不影響其準(zhǔn)備看守農(nóng)場工作的實(shí)施。因此其確實(shí)屬于在工作時間前在工作場所內(nèi)，從事與工作有關(guān)的預(yù)備性工作受到傷害死亡，可以被認(rèn)定為工傷。