房地產(chǎn)公司需要為銷(xiāo)售代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)嗎？上海律師事務(wù)所告訴您

　　《合同法》第四百零二條受托人在委托人的權(quán)限范圍內(nèi)以自己的名義與第三人訂立合同，第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，合同對(duì)受托人和第三人具有直接約束力，但有確鑿證據(jù)表明合同僅對(duì)受托人和第三人具有約束力的除外。上海律師事務(wù)所為您解答一下有關(guān)的問(wèn)題。

　　房地產(chǎn)公司選擇銷(xiāo)售代理機(jī)構(gòu)時(shí)，應(yīng)當(dāng)考察代理機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)和管理水平，考察代理機(jī)構(gòu)的能力和責(zé)任承擔(dān)能力。

　　(1)與房地產(chǎn)公司、代理公司簽訂協(xié)議時(shí)，明確詳細(xì)約定雙方的權(quán)利義務(wù)，明確各項(xiàng)細(xì)節(jié)工作的達(dá)成條件和違約責(zé)任，明確代理公司的保密義務(wù)和其他配合義務(wù)。

　　(2)房地產(chǎn)公司以代理的項(xiàng)目為基礎(chǔ)，及時(shí)為代理公司組織各種專(zhuān)題培訓(xùn)，提供標(biāo)準(zhǔn)化的技術(shù)和產(chǎn)品信息，建立全過(guò)程監(jiān)督和考核體系。

　　(3)建立一個(gè)協(xié)調(diào)、實(shí)時(shí)的銷(xiāo)售控制系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)及其代理商來(lái)說(shuō)尤為重要，尤其是在多個(gè)代理商同時(shí)開(kāi)始銷(xiāo)售的情況下。

　　(4)銷(xiāo)售代理之間合作過(guò)程中，在雙方履約的基本前提下，及時(shí)結(jié)算支付相關(guān)費(fèi)用并移交相應(yīng)資料，有效避免代理方采取扣款、更換或隱藏單據(jù)等不當(dāng)?shù)淖晕揖葷?jì)或反制措施。

　　(5)銷(xiāo)售代理關(guān)系解除后，有條件的，及時(shí)收回與銷(xiāo)售代理有關(guān)的一切印章、文件、資料，并在適當(dāng)場(chǎng)合、通過(guò)適當(dāng)渠道向社會(huì)公布。

　　法律法規(guī)也支持這一點(diǎn): 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托代理人出售房屋，由于代理人沒(méi)有通知他們某些房屋已經(jīng)出售，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)造成一套房屋出售，兩套房屋出售，屬于委托人選擇和監(jiān)督的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不應(yīng)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。

　　最高人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第八條有下列情形之一，不能實(shí)現(xiàn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的的，不能取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付房款及利息、賠償損失，并可以要求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付房款一倍的賠償責(zé)任:商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人而將房屋抵押給第三人的；商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人將房屋出售給第三人。

　　《民法通則》第六十三條公民、法人可以通過(guò)代理人實(shí)施民事法律行為。代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為。被代理人對(duì)代理人的代理行為承擔(dān)民事責(zé)任。依照法律的規(guī)定或者按照雙方的約定，應(yīng)當(dāng)由自己實(shí)施的民事法律行為，不得代理。

　　第六十五條 民事相關(guān)法律問(wèn)題行為的委托企業(yè)代理，可以用書(shū)面表達(dá)形式，也可以用口頭語(yǔ)言形式。法律制度規(guī)定用書(shū)面教育形式的，應(yīng)當(dāng)用書(shū)面教學(xué)形式。書(shū)面委托代理的授權(quán)委托書(shū)應(yīng)當(dāng)載明代理人的姓名或者產(chǎn)品名稱(chēng)、代理業(yè)務(wù)事項(xiàng)、權(quán)限和期間，并由委托人簽名或蓋章。委托書(shū)授權(quán)不明的，被代理人之間應(yīng)當(dāng)向第三人可以承擔(dān)環(huán)境民事主體責(zé)任，代理人負(fù)連帶責(zé)任。

　　第九十二條取得不正當(dāng)利益，給他人造成損失，沒(méi)有法律依據(jù)的，應(yīng)當(dāng)將取得的不正當(dāng)利益返還給受損失的人。

　　《最高國(guó)民法院對(duì)于審理商品房生意合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條商品房認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂的約定具有《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，出賣(mài)人按照約定接受了購(gòu)房款的，該約定應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

　　第八條 具有研究下列情形之一，導(dǎo)致企業(yè)商品房進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)雙方合同管理目的就是不能為了實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法發(fā)展取得一個(gè)房屋的買(mǎi)受人之間可以通過(guò)請(qǐng)求解除勞動(dòng)合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償經(jīng)濟(jì)損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償法律責(zé)任：商品房買(mǎi)賣(mài)交易合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；商品房買(mǎi)賣(mài)服務(wù)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。

　　上海律師事務(wù)所提醒大家，在普通購(gòu)房者看來(lái)，不管是房產(chǎn)管理公司企業(yè)自有的銷(xiāo)售員，還是一個(gè)代理有限公司的銷(xiāo)售員，其身份進(jìn)行定義均為房產(chǎn)作為公司員工認(rèn)可的有權(quán)代理人，其行為主要代表了房產(chǎn)公司，出售房屋、收取購(gòu)房款等法律社會(huì)責(zé)任當(dāng)然由房產(chǎn)公司需要承擔(dān)。