上海房地產(chǎn)的律師講上個業(yè)主的物業(yè)費要我交嗎

　　提起住房，物業(yè)費總是很難繞開話題。那么，在什么情況下可以拒絕支付物業(yè)費？物業(yè)的某些行為真的合法嗎？上海房地產(chǎn)的律師告訴你真相

　　問題1、房子沒入住，要交物業(yè)費嗎？

　　上海房地產(chǎn)的律師說：社區(qū)的物業(yè)服務(wù)費主要是公共服務(wù)費，包括公共設(shè)備、設(shè)施的日常運行、維護(hù)、綠化管理、保安、清潔等，無論業(yè)主是否入住，即使房屋空置，也應(yīng)支付相應(yīng)的物業(yè)費。

　　法律鏈接：《中華人民共和國民法典》第九百四十四條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以不接受或不接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。

 

　　問題2、房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致漏水。

　　不能交物業(yè)費嗎？

　　上海房地產(chǎn)的律師說：開發(fā)商作為房屋的開發(fā)商和賣方，對銷售的商品房承擔(dān)質(zhì)量保證責(zé)任，屬于房屋質(zhì)量問題的漏水、滲水問題，與物業(yè)服務(wù)的法律關(guān)系不究開發(fā)商的賠償責(zé)任，因此不能以此為由拒絕支付物業(yè)費。

　　問題3、我對物業(yè)公司提供的服務(wù)不滿意，能拒付物業(yè)費嗎？

　　上海房地產(chǎn)的律師說：具體情況需要具體分析。由于物業(yè)服務(wù)是為所有業(yè)主和整個區(qū)域的各個方面提供的，具有公共性和完整性，涉及所有業(yè)主和整個社區(qū)的公共利益，在效用上具有不可分割和依賴性，如果業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)存在局部缺陷，拒絕支付物業(yè)費（如部分垃圾未及時清理、公共區(qū)域照明損壞等），這將導(dǎo)致業(yè)主的個人收入遠(yuǎn)低于物業(yè)公司和大多數(shù)業(yè)主，因此不能以物業(yè)服務(wù)存在局部缺陷為由拒絕支付物業(yè)費。

　　但是，如果物業(yè)服務(wù)存在違反法律法規(guī)、安全保障明顯不到位等重大缺陷，可以適當(dāng)減免物業(yè)費；業(yè)主可以要求物業(yè)賠償因物業(yè)服務(wù)缺陷造成的損失。例如，如果物業(yè)未能及時修復(fù)，沒有安全室，沒有安全檢查，或者業(yè)主的財產(chǎn)因視頻監(jiān)控但監(jiān)控?fù)p壞而被盜，可以認(rèn)為物業(yè)在業(yè)主安全保障方面明顯管理不到位。對于重大缺陷，可以降低物業(yè)費。

　　法律鏈接：《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體適用法律若干問題的解釋》第三條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)和有關(guān)行業(yè)規(guī)范的維護(hù)、維護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)履行，采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，由人民法院予以支持。
 

　　問題4、沒交物業(yè)費，物業(yè)對我停水停電，合法嗎？

　　上海房地產(chǎn)的律師說：違法。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期未足額繳納物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以督促其在合理期限內(nèi)繳納物業(yè)費；合理期限屆滿后仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁，不得通過停水停電等非法措施催促業(yè)主支付物業(yè)費。

　　法律鏈接：《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第三款：物業(yè)服務(wù)人不得停止供電、供水、供熱、供氣等。

　　問題5、物業(yè)擅自出租地面停車位，業(yè)主不能停車，合法嗎？

　　上海房地產(chǎn)的律師說：這種情況涉及到物業(yè)共享部分的處置權(quán)，重點是物業(yè)公司是否有權(quán)租賃地面停車位（或其他業(yè)主共享區(qū)域）。未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，物業(yè)公司擅自租賃經(jīng)營共享部分的，無權(quán)處分。業(yè)主委員會可以要求物業(yè)公司停止侵權(quán)，恢復(fù)原狀，賠償損失。

　　物業(yè)公司出租經(jīng)營經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)的，收入用于補(bǔ)充業(yè)主專項維修資金，不得擅自挪用。

　　法律鏈接：《中華人民共和國民法典》第二百七十五條第二款：占用業(yè)主共有的道路或者其他停車位，屬于業(yè)主共有的。

　　《物業(yè)管理條例》第五十四條使用物業(yè)公共部件、公共設(shè)施、設(shè)備經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主的收入主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。
 

　　問題6、電瓶車在社區(qū)非法停放自燃，業(yè)主遭受損失，物業(yè)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任嗎？

　　上海房地產(chǎn)的律師說：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行其服務(wù)區(qū)域的安全義務(wù)。因物業(yè)公司未充分履行安全義務(wù)，造成業(yè)主財產(chǎn)和人身損失的，業(yè)主可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)和實際侵權(quán)人承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　法律鏈接：《物業(yè)管理條例》第三十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同約定，損害業(yè)主人身和財產(chǎn)安全的，依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　問題7、物業(yè)發(fā)的用戶手冊約定，業(yè)主違反手冊規(guī)定，物業(yè)公司有權(quán)罰款，合法嗎？

　　上海房地產(chǎn)的律師說：非法?！吨腥A人民共和國行政處罰法》規(guī)定，行政處罰僅由行政機(jī)關(guān)或者法律、法規(guī)授權(quán)的具有管理公共事物職能的組織實施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是企業(yè)法人或者非法人組織，不是行政機(jī)關(guān)，也不具備公共管理職能。它與業(yè)主有平等的民事法律關(guān)系，不享有處罰業(yè)主的行政權(quán)力，無權(quán)實施罰款等行政處罰。

　　但業(yè)主因不當(dāng)行為構(gòu)成違約的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。
 

　　問題8、買了二手房，我應(yīng)該支付原業(yè)主欠的物業(yè)費嗎？

　　上海房地產(chǎn)的律師說：如果二手房買賣合同中繳物業(yè)費的問題，如果二手房買賣合同中有關(guān)物業(yè)費承擔(dān)的具體約定，按約定；

　　房屋買賣合同未約定的，由于原物業(yè)費屬于原業(yè)主與物業(yè)公司之間的約定，原業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)公司繳納之前欠繳的物業(yè)費。
 

　　理解這八個問題。媽媽再也不用擔(dān)心了。我在物業(yè)交學(xué)費！