2021年1月1日起施行的《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱為“《民法典》”）新增居住權(quán)制度，系“居住權(quán)”繼《中華人民共和國(guó)物權(quán)法（草案）》后再次回歸立法視野。物權(quán)法時(shí)代的“居住權(quán)”因“適用面很窄”最終面臨被迫刪除的局面，而隨著我國(guó)住房制度的改革，增設(shè)“居住權(quán)”制度以完善現(xiàn)行物權(quán)法律制度便尤為必要。上海房地產(chǎn)律師本文將對(duì)居住權(quán)制度進(jìn)行淺析，以期對(duì)該制度有所了解，便于實(shí)務(wù)中予以應(yīng)用。
一、居住權(quán)的立法背景
2009年十一屆全國(guó)人大二次會(huì)議審議政府工作報(bào)告將其中“努力實(shí)現(xiàn)居者有其屋的目標(biāo)”改為“努力實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)”，2017年十九大報(bào)告提出“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，我國(guó)的住房制度從單一的貨幣化住房分配演變?yōu)槎嗲辣Ｕ希ㄔO(shè)主體也由開(kāi)發(fā)商和政府演變?yōu)榱硕嘀黧w供應(yīng)（我國(guó)住房制度改革詳見(jiàn)圖一）。在如此的政策向?qū)拢?ldquo;居住權(quán)”的設(shè)立有利于充分發(fā)揮物的效用，以更靈活的方式實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)。
另一方面，現(xiàn)實(shí)中“以房養(yǎng)老”問(wèn)題不斷凸顯，法律相應(yīng)制度的缺位使得“住房反向抵押貸款”試點(diǎn)結(jié)果并不理想，“居住權(quán)”制度的設(shè)立恰彌補(bǔ)了法律漏洞、響應(yīng)了現(xiàn)實(shí)需要。
二、居住權(quán)的概念與特點(diǎn)
（一）居住權(quán)的概念
居住權(quán)是指居住權(quán)人對(duì)他人住宅的全部或者部分及其附屬設(shè)施享有占有、使用的權(quán)利。居住權(quán)源于羅馬法上的人役權(quán)，重在保障具有特殊身份關(guān)系的弱勢(shì)家庭成員的居住利益，基于其特定的人身屬性而使其在房屋占有和使用等方面受到諸多限制，而隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，居住權(quán)不僅包含上述人役性居住權(quán)，也包含了具備一定投資屬性的投資性居住權(quán)。
（二）居住權(quán)的特點(diǎn)
1. 居住權(quán)是一種他物權(quán)，是在他人住宅上設(shè)定的權(quán)利。
2. 居住權(quán)是一種用益物權(quán)，但其權(quán)能限于占有、使用，而不包含收益權(quán)能。《民法典》雖未排除居住權(quán)人的出租權(quán)，但就人役性居住權(quán)而言，其出租權(quán)的行使應(yīng)限于“以滿足生活居住的需要”為邊界。
3. 居住權(quán)的權(quán)利主體限于自然人，而設(shè)立主體包括自然人、法人和非法人組織。居住權(quán)合同條款一般包括“當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所”，該處的“名稱”系指居住權(quán)的設(shè)立主體，居住權(quán)系為“滿足生活居住需要”所設(shè)，顯然其權(quán)利人應(yīng)限于自然人。
4. 居住權(quán)一般以無(wú)償設(shè)立為原則。居住權(quán)合同中對(duì)于居住權(quán)設(shè)立是否有償存在約定的應(yīng)按約定處理，若未有約定的，一般理解為在人役性居住權(quán)中，居住權(quán)以無(wú)償設(shè)立為原則，而在投資性居住權(quán)中一般以有償設(shè)立為原則。總體而言，以上理解還應(yīng)結(jié)合《民法典》第一百四十二條之規(guī)定進(jìn)行綜合解釋認(rèn)定。
（三）《民法典》中的“居住權(quán)”不同于公租房的“居住權(quán)”
公租房系我國(guó)在1998年前國(guó)家實(shí)行福利分房的時(shí)代產(chǎn)物，該居住權(quán)由承租人和同住人享有，而《民法典》中的居住權(quán)僅由居住權(quán)人享有，盡管同住之人可以與居住權(quán)人同住，但他們并不是居住權(quán)人；而且如果當(dāng)事人有明確約定，房屋只能由居住權(quán)人自己居住的，其他人不得同住。區(qū)分居住權(quán)人與同住之人的意義在于，同住之人應(yīng)為權(quán)利受益人，其雖然享有居住的利益，但不享有居住權(quán)。如果認(rèn)定同住之人為居住權(quán)人，因居住權(quán)人死亡是居住權(quán)的消滅事由，則只有在同住之人全部死亡時(shí)，居住權(quán)才能消滅，這顯然不符合所有權(quán)人為特定人設(shè)立居住權(quán)的目的。因此，只要居住權(quán)人先于同住之人死亡，居住權(quán)即歸于消滅，同住之人不再享有繼續(xù)居住的權(quán)利。
其次，公租房的使用權(quán)具有可流通性，而《民法典》中的居住權(quán)絕對(duì)禁止轉(zhuǎn)讓。
最后，公租房若不存在公用部分則一般可買為產(chǎn)權(quán)房，成為所有權(quán)具備完全權(quán)能，而《民法典》中的居住權(quán)系用益物權(quán)，兩者性質(zhì)全然不同。正如《上海高院公房居住權(quán)糾紛研討會(huì)綜述》（民一庭調(diào)研與參考[2014]11號(hào) ）所言“公房居住權(quán)是我國(guó)特有的公房制度的產(chǎn)物，實(shí)踐中公房居住權(quán)通常用來(lái)指稱承租人及其共同居住人對(duì)公房所享有的相關(guān)權(quán)益。公房居住權(quán)屬于公房使用權(quán)的范疇，與源自羅馬法中人役權(quán)的居住權(quán)并非同一概念”。
司法案例亦有持此觀點(diǎn)，（2020）滬0104民初30173號(hào)裁定認(rèn)為：原告起訴的居住權(quán)實(shí)質(zhì)來(lái)源于系爭(zhēng)房屋公有住房買賣之前動(dòng)遷的上海市某房屋的新配房，原告系系爭(zhēng)房屋的原始受配人。系爭(zhēng)房屋公有住房買賣后房屋性質(zhì)由公房轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)房，并不改變?cè)嫦碛邢禒?zhēng)房屋的居住權(quán)益。根據(jù)相關(guān)法律物權(quán)法定原則，原告主張的居住權(quán)非屬法律規(guī)定的獨(dú)立物權(quán)種類，不能作為訴訟標(biāo)的，不屬于民事糾紛審理的范圍。若原告認(rèn)為其居住系爭(zhēng)房屋受到妨礙，且權(quán)益無(wú)法實(shí)現(xiàn)，可以排除妨害為由另行主張。
三、居住權(quán)的設(shè)立
（一）居住權(quán)的設(shè)立方式
1. 通過(guò)合同約定設(shè)立
合同約定系居住權(quán)設(shè)立的一般形式，通過(guò)合同設(shè)立的應(yīng)采用書(shū)面形式訂立居住權(quán)合同，合同一般包括合同一般包括當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所、住宅的位置、居住的條件和要求、居住權(quán)期限和解決爭(zhēng)議的方法等條款。
2. 通過(guò)遺囑方式設(shè)立
遺囑系單方法律行為，我國(guó)通過(guò)立法技術(shù)明確“以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用”居住權(quán)章的規(guī)定。
3. 通過(guò)法院、仲裁機(jī)構(gòu)的裁判、裁決設(shè)立
《民法典》雖未明確裁判、裁決形式設(shè)立居住權(quán)，但人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)通過(guò)裁判、裁決也可以設(shè)立居住權(quán)是主流觀點(diǎn)，《民法典》第二百二十幾條“因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力”的規(guī)定也為此提供了裁判依據(jù)。《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定》亦在11.1.3 規(guī)定了“因人民法院生效法律文書(shū)設(shè)立居住權(quán)的首次登記”。通過(guò)裁判方式設(shè)立居住權(quán)常見(jiàn)于離婚糾紛中，法院可判決以居住權(quán)形式實(shí)現(xiàn)一方對(duì)另一方的幫助。
《民法典》施行后，實(shí)務(wù)中也已存在因人民法院生效法律文書(shū)設(shè)立居住權(quán)的情形（詳見(jiàn)圖二）。
圖二：因人民法院的法律文書(shū)設(shè)立居住權(quán)。來(lái)源：上海二中院
（二）居住權(quán)有效設(shè)立的條件
根據(jù)《民法典》第三百六十八條第二款及《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記若干規(guī)定》第二十七條之規(guī)定，居住權(quán)的生效應(yīng)以登記為條件，但并非任何情形下居住權(quán)的設(shè)立均須登記，居住權(quán)有效設(shè)立條件還應(yīng)視居住權(quán)設(shè)立方式的不同而有所區(qū)別。
《民法典》第三百六十八條 居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。
《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記若干規(guī)定》第二十七條 當(dāng)事人采用書(shū)面形式訂立居住權(quán)合同或者以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)持居住權(quán)合同或者遺囑等材料申請(qǐng)居住權(quán)首次登記。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證明。
居住權(quán)消滅的，相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理居住權(quán)注銷登記。
若系依居住權(quán)合同設(shè)立居住權(quán)，則應(yīng)在簽訂合同后辦理登記，若僅簽訂了居住權(quán)合同而未能登記的，依據(jù)《民法典》第二百一十五條“債物二分”規(guī)則，合同有效但居住權(quán)未能設(shè)立，可依合同約定追究違約責(zé)任。
《民法典》第二百一十五條 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
若依遺囑獲得居住權(quán)時(shí)，根據(jù)《民法典》第二百三十條之規(guī)定，居住權(quán)的設(shè)立自繼承開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。
《民法典》第二百三十條 因繼承取得物權(quán)的，自繼承開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。
若依判決方式取得居住權(quán)，根據(jù)《民法典》第二百二十九條之規(guī)定，居住權(quán)的設(shè)立自法律文書(shū)生效時(shí)發(fā)生效力。
第二百二十九條 因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。
以上居住權(quán)的設(shè)立雖非均以登記為條件，但未免爭(zhēng)議，建議仍應(yīng)及時(shí)辦理登記，以免發(fā)生善意第三人善意取得物權(quán)所致居住權(quán)人居住權(quán)實(shí)現(xiàn)不能的局面。
四、居住權(quán)的處分限制
比較法上而言，德國(guó)居住權(quán)包含人役性居住權(quán)和投資性（用益性）居住權(quán)，該兩項(xiàng)居住權(quán)分別規(guī)定在《德國(guó)民法典》和《住宅所有權(quán)及長(zhǎng)期居住權(quán)法》。在德國(guó)民法典中，居住權(quán)以人役性為本體屬性，這種居住權(quán)忠實(shí)地秉承了羅馬法的居住權(quán)傳統(tǒng)，不得轉(zhuǎn)讓和繼承，即使出租也需要得到所有權(quán)人的同意，還不是一種真正獨(dú)立的他物權(quán)，只是附屬性的權(quán)利。而在《住宅所有權(quán)及長(zhǎng)期居住權(quán)法》中，居住權(quán)以用益性為本體屬性，可以進(jìn)行流轉(zhuǎn)，權(quán)利設(shè)置的目的是為了更大化地利用房屋以獲取收益。可見(jiàn)德國(guó)用益性居住權(quán)脫離了人身專屬性，作為純財(cái)產(chǎn)性權(quán)利可自由流轉(zhuǎn)。
我國(guó)居住權(quán)立法并未完全借鑒德國(guó)法，我國(guó)居住權(quán)雖也包含人役性居住權(quán)和投資性居住權(quán)，但在“轉(zhuǎn)讓、繼承”方面仍絕對(duì)禁止，而在“出租”方面，則視當(dāng)事人約定所定。
五、居住權(quán)的消滅
（一）消滅情形
1.居住權(quán)期限屆滿
一般居住權(quán)合同對(duì)居住權(quán)期限有所約定，約定期限屆滿的居住權(quán)消滅。若未對(duì)居住權(quán)期限進(jìn)行明確約定的，應(yīng)通過(guò)《民法典》第一百四十二條規(guī)定進(jìn)行解釋認(rèn)定。也可參考《中華人民共和國(guó)物權(quán)法(草案)(2005)》第一百八十六條“居住權(quán)的期限根據(jù)遺囑、遺贈(zèng)或者合同確定；無(wú)法確定的，成年居住權(quán)人的居住權(quán)期限至其死亡時(shí)止，未成年居住權(quán)人的居住權(quán)期限至其獨(dú)立生活時(shí)止”適用說(shuō)理。根據(jù)最高人民法院的理解與適用，其認(rèn)為一般認(rèn)為“終生享有”，但基于特定目的而設(shè)立的，以特定事實(shí)出現(xiàn)而屆滿。
2. 居住權(quán)人死亡
居住權(quán)人死亡則居住權(quán)消滅，至于居住權(quán)人的同住之人是否享有居住權(quán)上文已有論述，此處不再贅述。
3. 居住權(quán)人放棄居住權(quán)
居住權(quán)是一種權(quán)利，居住權(quán)人自行放棄該權(quán)利的，居住權(quán)消滅。
4. 所有權(quán)人依約定或法定解除居住權(quán)
依合同所設(shè)居住權(quán)，所有權(quán)人可依雙方合同約定解除，或依《民法典》合同編相關(guān)規(guī)定予以法定解除。
5. 居住權(quán)依法喪失的
依遺囑設(shè)立居住權(quán)的，若繼承人或受遺贈(zèng)人存在《民法典》第一千一百二十五條之情形，且未被寬恕的，則應(yīng)參照認(rèn)定其喪失居住權(quán)。
《民法典》第一千一百二十五條 繼承人有下列行為之一的，喪失繼承權(quán)：（一）故意殺害被繼承人；（二）為爭(zhēng)奪遺產(chǎn)而殺害其他繼承人；（三）遺棄被繼承人，或者虐待被繼承人情節(jié)嚴(yán)重；（四）偽造、篡改、隱匿或者銷毀遺囑，情節(jié)嚴(yán)重；（五）以欺詐、脅迫手段迫使或者妨礙被繼承人設(shè)立、變更或者撤回遺囑，情節(jié)嚴(yán)重。 繼承人有前款第三項(xiàng)至第五項(xiàng)行為，確有悔改表現(xiàn)，被繼承人表示寬恕或者事后在遺囑中將其列為繼承人的，該繼承人不喪失繼承權(quán)。 受遺贈(zèng)人有本條第一款規(guī)定行為的，喪失受遺贈(zèng)權(quán)。
6. 居住權(quán)與所有權(quán)混同
居住權(quán)是一種他物權(quán)，一旦居住權(quán)人取得所有權(quán)時(shí)，其具備了完全權(quán)能，居住權(quán)的用益性便無(wú)存在意義。
7. 住宅滅失
住宅滅失則用益物權(quán)設(shè)立基礎(chǔ)喪失，居住權(quán)消滅。此時(shí)，所有權(quán)人是否仍對(duì)原居住權(quán)人負(fù)有特定義務(wù)？根據(jù)最高院《民法典物權(quán)編理解與適用》的觀點(diǎn)認(rèn)為：不論居住權(quán)有償還是無(wú)償設(shè)立，原則上均不發(fā)生賠償或補(bǔ)償。但在無(wú)償設(shè)立情形下，當(dāng)所有權(quán)人因住宅滅失獲得了足額賠償，則該賠償必定是針對(duì)其所有權(quán)圓滿狀態(tài)的賠償，而實(shí)際上所有權(quán)人在住宅設(shè)立居住權(quán)后，享有的是“虛有權(quán)”，前者價(jià)值顯著高于后者，故在此情形中，所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)就該部分差價(jià)給予原居住權(quán)人以適當(dāng)補(bǔ)償。
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法(草案)》(2005)第一百八十九條規(guī)定：因住房滅失，住房所有權(quán)人獲得賠償金的，應(yīng)當(dāng)給予居住權(quán)人適當(dāng)補(bǔ)償；沒(méi)有獨(dú)立生活能力的居住權(quán)人，也可以放棄補(bǔ)償，要求適當(dāng)安置，但因居住權(quán)人故意或者重大過(guò)失致使住房滅失的除外。
8. 住宅被征收
住宅征收則用益物權(quán)無(wú)所依附，居住權(quán)值得歸于滅失，此時(shí)居住權(quán)人可依據(jù)《民法典》第三百二十七條之規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償。
《民法典》第三百二十七條 因不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依據(jù)本法第二百四十三條、第二百四十五條的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償。
（二）居住權(quán)消滅應(yīng)辦理注銷登記手續(xù)
所有權(quán)人在居住權(quán)消滅時(shí)，為公示物的現(xiàn)狀，應(yīng)盡快辦理注銷登記。
六、居住權(quán)制度的應(yīng)用
（一）居住權(quán)的應(yīng)用場(chǎng)景
1.父母生前將房屋過(guò)戶給子女，可通過(guò)居住權(quán)的設(shè)立保障自身“老有所居”。
現(xiàn)父母一方面為了節(jié)稅，想在生前將自有房屋過(guò)戶給子女，另一方面又擔(dān)憂房屋過(guò)戶給子女后自己被子女趕出房屋導(dǎo)致“老無(wú)所居”的局面，現(xiàn)通過(guò)居住權(quán)的設(shè)立能夠打消父母該方面的顧慮，實(shí)現(xiàn)自己居住及子女節(jié)稅的雙利局面。
2. 再婚夫妻一方離世，親生子女和再婚配偶的利益平衡可通過(guò)居住權(quán)設(shè)立實(shí)現(xiàn)。
現(xiàn)離婚率居高不下，一些再婚夫妻間的年齡差較大，此前常出現(xiàn)一方死亡，房屋僅由子女繼承，子女繼承后將配偶趕出居住房屋的情況，法院最終只得依據(jù)公序良俗判決在世配偶的居住。現(xiàn)若生前通過(guò)遺囑明確子女繼承涉案房屋，同時(shí)為配偶方在該房屋上設(shè)立居住權(quán)直至死亡或再婚則更能實(shí)現(xiàn)各方利益的平衡。
3. 孤老或子養(yǎng)老未有保障的老人，可通過(guò)出售房屋同時(shí)保留自身居住權(quán)的形式實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老目的。
現(xiàn)老齡化嚴(yán)重，一部分孤老或是子女不孝的老人養(yǎng)老出現(xiàn)問(wèn)題，退休工資不夠覆蓋醫(yī)療費(fèi)，養(yǎng)老院更是居住不起，僅能“以房養(yǎng)老”。現(xiàn)其可通過(guò)出售房屋，同時(shí)為自己設(shè)立居住權(quán)直至死亡，可最大程度地維護(hù)自身利益。
（二）居住權(quán)制度下的風(fēng)險(xiǎn)防范
在居住權(quán)作為新設(shè)用益物權(quán)后，不論是作為二手房的購(gòu)房人，還是承租人，亦或抵押權(quán)人時(shí)，均應(yīng)查閱全套產(chǎn)調(diào)信息，以明確系爭(zhēng)房屋是否存在居住權(quán)，居住權(quán)的設(shè)立期限等，避免出現(xiàn)“有房住不了”、“租房住不了”、“居住權(quán)設(shè)立在先，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)需附居住權(quán)拍賣”的局面。
“租房住不了”的情形，一般存在于居住權(quán)人因病住院，而在居住權(quán)期限內(nèi)若居住權(quán)人病愈回到設(shè)定居住權(quán)的房屋居住，此時(shí)若承租人未能在訂立合同時(shí)注意到居住權(quán)設(shè)立在先，則其自身對(duì)租賃合同的無(wú)法履行也存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)自行承擔(dān)部分過(guò)錯(cuò)。
七、案件事實(shí)
A和B為夫妻關(guān)系，C為其女兒。雙方以A、B居住為目的共同決定購(gòu)買一套與C同一小區(qū)的商品房（以下簡(jiǎn)稱：房屋）。房屋為雙方共同出資購(gòu)買，A和B承擔(dān)60%的房款、交易稅費(fèi)以及房屋的裝修、裝飾費(fèi)用，C通過(guò)住房公積金貸款的方式支付40%的房款。
在購(gòu)買時(shí)，對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題，雙方并未簽署書(shū)面協(xié)議。由于購(gòu)房時(shí)采用住房公積金貸款方式支付部分房款，除貸款人外，其他人不能登記為產(chǎn)權(quán)人，因此，房屋登記在C名下。
A、B入住房屋后，與C在生活上互相照顧，家庭關(guān)系十分緊密。
數(shù)年后，A病逝。B與C之間的關(guān)系逐漸惡化。C以房屋產(chǎn)權(quán)人的名義，要求B搬離房屋。而后，B將該糾紛訴至人民法院，請(qǐng)求確認(rèn)其享有相應(yīng)的房屋產(chǎn)權(quán)份額與房屋使用權(quán)。
法院判決
綜合本案雙方所提供證據(jù)，法院認(rèn)為：
1、 對(duì)于B請(qǐng)求確認(rèn)其享有房屋相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)份額的主張
法院認(rèn)為，A、B與C共同購(gòu)買房屋時(shí)的真實(shí)意思表示僅是希望在有生之年一直居住于該房屋，故法院對(duì)于B確認(rèn)其享有房屋相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)份額的訴求不予支持；
2、對(duì)于B請(qǐng)求確認(rèn)其享有對(duì)房屋的使用權(quán)的主張
法院認(rèn)為，該主張實(shí)質(zhì)上是主張對(duì)該房屋享有終生居住權(quán)，對(duì)此主張，法院予以支持，同時(shí)判令C協(xié)助B到房地產(chǎn)管理部門辦理上址房屋的終生居住權(quán)登記手續(xù)。
裁判要旨
1、時(shí)間效力：對(duì)于民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛，如何溯及適用《民法典》中關(guān)于居住權(quán)的相關(guān)規(guī)定？
《民法典》于2020年5月28日由十三屆全國(guó)人大第三次會(huì)議審議通過(guò)，自2021年1月1日起施行*。為確保民法典統(tǒng)一正確適用，妥善解決民法典施行后新舊法律銜接適用問(wèn)題，最高人民法院審判委員會(huì)第1821次全體會(huì)議于2020年12月14日審議通過(guò)的《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>時(shí)間效力的若干規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）進(jìn)行了明確的規(guī)定*。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>時(shí)間效力的若干規(guī)定》第三條的規(guī)定，民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋沒(méi)有規(guī)定而民法典有規(guī)定的，可以適用民法典的規(guī)定，但是明顯減損當(dāng)事人合法權(quán)益、增加當(dāng)事人法定義務(wù)或者背離當(dāng)事人合理預(yù)期的除外。
本案中，B和C之間的民事糾紛由《民法典》施行前的法律事實(shí)所引起，并于《民法典》施行前訴至法院。但是，對(duì)于居住權(quán)法律制度，當(dāng)事人起訴時(shí)的法律、司法解釋并沒(méi)有規(guī)定，而《民法典》中明確規(guī)定了居住權(quán)，且適用居住權(quán)的相關(guān)規(guī)定有利于保護(hù)B的合法權(quán)益、并未背離C的合理預(yù)期（因?yàn)樯姘阜课葑再?gòu)買日起一直由B占用、使用），故本案可以適用《民法典》中關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定。
*《中華人民共和國(guó)主席令》第45號(hào).
* 最高人民法院民法典貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，《<最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉時(shí)間效力的若干規(guī)定>的理解與適用》.
2、權(quán)利設(shè)立新路徑：除了合同設(shè)立與遺囑設(shè)立之外，是否存在其他設(shè)立居住權(quán)方式？
根據(jù)《民法典》第三百六十七條以及第三百七十一條的規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立居住權(quán)合同；以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。
可見(jiàn)，《民法典》中明確規(guī)定的設(shè)立居住權(quán)的方式為兩個(gè)：第一，是當(dāng)事人之間簽署書(shū)面合同設(shè)立居住權(quán)；第二，是以遺囑的形式設(shè)立居住權(quán)。對(duì)于是否可以通過(guò)其他方式設(shè)立居住權(quán)，《民法典》并沒(méi)有明確規(guī)定。
以合同形式與遺囑形式設(shè)立居住權(quán)，體現(xiàn)了《民法典》對(duì)設(shè)立居住權(quán)遵循著當(dāng)事人意思自治的原則*。但是，結(jié)合社會(huì)現(xiàn)實(shí)情況，設(shè)立居住權(quán)會(huì)影響房屋所有權(quán)人與居住權(quán)人的切身利益，而房屋所有權(quán)人對(duì)于居住權(quán)條款的擬定往往享有更大的話語(yǔ)權(quán)，尤其是在雙方當(dāng)事人關(guān)系不和的情況下，很難就設(shè)立居住權(quán)達(dá)成一致意見(jiàn)*。因此，如果居住權(quán)的設(shè)立僅限于以上單一的形式，可能會(huì)使居住權(quán)法律制度在實(shí)務(wù)中很難貫徹實(shí)施*。
本案中，B和C在糾紛發(fā)生前雙方并不存在設(shè)立居住權(quán)的書(shū)面合同，同時(shí)也不存在遺囑設(shè)立居住權(quán)的案件事實(shí)，而法院直接判處B對(duì)涉案房屋享有終身居住權(quán)，為司法裁判文書(shū)設(shè)立居住權(quán)的方式提供了判例依據(jù)，這有利于居住權(quán)法律制度在社會(huì)現(xiàn)象靈活多變的情況下貫徹實(shí)施，從而能夠更完善地保護(hù)弱勢(shì)當(dāng)事人的合法權(quán)益*。上海好的房產(chǎn)糾紛律師
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