上海律師免費(fèi)咨詢業(yè)主委員會(huì)的參選資格

　　一、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利  上海律師免費(fèi)咨詢

　　1、每年召開至少一次業(yè)主大會(huì)，根據(jù)百分之十以上業(yè)主要求召開特別會(huì)議。

　　2、采用公開招標(biāo)的方式聘用物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理。

　　3、審議批準(zhǔn)物業(yè)管理公司的年度管理計(jì)劃、費(fèi)用預(yù)算及決算報(bào)告。

　　4、審議批準(zhǔn)物業(yè)收費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)管理服務(wù)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

　　5、審議批準(zhǔn)物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)章制度。

　　6、對(duì)破壞、損害全體業(yè)主利益的行為有監(jiān)督、制止和要求賠償?shù)臋?quán)利。

　　7、對(duì)于個(gè)別業(yè)主、使用人違反物業(yè)管理公約或損害其他業(yè)主、使用人合法利益的行為，可以代表業(yè)主提出訴訟。

　　二、業(yè)主委員會(huì)的義務(wù)

　　1、組織召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì);

　　2、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)各項(xiàng)決議;

　　3、貫徹執(zhí)行并監(jiān)督業(yè)主遵守物業(yè)管理公約及其他相關(guān)法律規(guī)定;

　　4、監(jiān)督物業(yè)管理公司工作并反映業(yè)主的意見及建議;

　　5、對(duì)于重大事項(xiàng)必須及時(shí)提交業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)決議；

　　6、其他業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。

　　三、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)與權(quán)利

　　1、召集和主持業(yè)主大會(huì)。

　　2、修訂業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程。

　　3、決定聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)有權(quán)采用招標(biāo)或其他方式，選聘、續(xù)聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂變更或者解除物業(yè)管理委托合同。

　　4、審議物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)及使用辦法。通常由業(yè)主委員會(huì)提出物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理企業(yè)據(jù)此提出測(cè)算依據(jù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)雙方協(xié)商后簽訂物業(yè)管理委托合同予以確定。

　　5、審議年度管理工作計(jì)劃、年度費(fèi)用概預(yù)算。物業(yè)管理企業(yè)每年應(yīng)制定年度工作計(jì)劃和年度費(fèi)用概預(yù)算，上報(bào)業(yè)主委員會(huì)審議。根據(jù)業(yè)主的意見和建議提出修改意見，物業(yè)管理企業(yè)修改后，由業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)實(shí)施。

　　6、檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作。

　　7、監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用，負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的籌集、使用和管理。

　　8、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
 

       四、相關(guān)問題

　　收到公民提出的審查建議后，按照工作流程，全國人大常委會(huì)法工委啟動(dòng)了對(duì)兩個(gè)省份的物業(yè)管理?xiàng)l例的審查。經(jīng)研究，全國人大常委會(huì)法工委認(rèn)為，將“按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用”作為參選業(yè)主委員會(huì)成員的必要條件，缺乏上位法依據(jù)，不符合立法原意和法治精神。

　　“現(xiàn)行法律和行政法規(guī)均未對(duì)業(yè)主委員會(huì)的參選資格作出限制，在這一情形下，地方性法規(guī)可以依法對(duì)業(yè)主委員會(huì)成立的具體條件和程序作出規(guī)定，但不宜對(duì)成員資格作出限制規(guī)定。”該負(fù)責(zé)人說。

　　全國人大常委會(huì)法工委同時(shí)認(rèn)為，民法典物權(quán)編明確業(yè)主可以通過業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開展自治管理，其立法原意是鼓勵(lì)業(yè)主以自治管理實(shí)現(xiàn)權(quán)利救濟(jì)。

.

　　“在實(shí)踐中，拒不交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主要求參加業(yè)主委員會(huì)選舉，大多是認(rèn)為本小區(qū)現(xiàn)有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)侵害其合法權(quán)益。根據(jù)業(yè)主委員會(huì)成員的選舉程序，業(yè)主大會(huì)選舉前，參選業(yè)主的基本情況，包括是否按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用的情況，都會(huì)予以公示。業(yè)主們?cè)诿髦渚懿唤患{物業(yè)費(fèi)的情況下，仍通過業(yè)主大會(huì)將其選舉為業(yè)主委員會(huì)成員，說明大部分業(yè)主認(rèn)可其拒不交納物業(yè)費(fèi)的行為，也反映物業(yè)管理中存在的問題。”全國人大常委會(huì)法工委方面認(rèn)為，此時(shí)，法律法規(guī)應(yīng)當(dāng)支持業(yè)主通過自治方式實(shí)現(xiàn)自身救濟(jì)，如果地方性法規(guī)將“按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用”作為參選業(yè)主委員資格的限制性條件，將剝奪這種情況下業(yè)主通過自治尋求救濟(jì)的法定權(quán)利，不符合立法原意。

　　“業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間是基于物業(yè)服務(wù)合同產(chǎn)生的民事法律關(guān)系，業(yè)主拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的行為，是民法典規(guī)定的違約行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過違約條款尋求救濟(jì)。地方性法規(guī)以資格限制的方式，干預(yù)平等主體之間的民事法律關(guān)系，不符合法治精神。”該負(fù)責(zé)人說。上海律師免費(fèi)咨詢