上海房屋合同糾紛律師講買家拒絕履行購房協(xié)議起訴要中介費

　　上海買賣合同律師介紹買家拒絕履行購房協(xié)議起訴訴要中介費基本案情

　　姚某想要購買房屋，便通過長興一家房產(chǎn)公司尋找合適的房源，并于2019年1月12日，與賣家阿亮在該房產(chǎn)公司的介紹促和下簽訂了一份房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓買賣協(xié)議。房屋面積149.42平方米，含汽車位一處，轉(zhuǎn)讓價為232.8萬元。同時約定：在當(dāng)月25日前辦理房屋過戶手續(xù)，中介費由買賣雙方協(xié)商支付，若一方違約則中介費由違約方支付。

　　然而，協(xié)議簽訂后，姚某卻于當(dāng)月28日表示拒絕履行協(xié)議。

　　房產(chǎn)公司認(rèn)為姚某的行為違約，應(yīng)按照之前簽訂的協(xié)議約定承擔(dān)中介費，于是向長興縣人民法院起訴，請求判令姚某立即支付中介費4萬元。

　　庭審現(xiàn)場

　　姚某變卦為哪般？

　　買賣不成是誰的責(zé)任？

　　姚某需要承擔(dān)中介費嗎？

　　針對以上問題，庭審現(xiàn)場原被告及第三人阿亮三方展開了激烈辯論。

　　原告房產(chǎn)公司稱：姚某在簽訂協(xié)議后，又以房屋價格太高反悔拒絕履行協(xié)議，已構(gòu)成違約，應(yīng)按照協(xié)議約定支付中介費4萬元。

　　被告姚某辯稱：其確實與房產(chǎn)公司、阿亮簽訂了《房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓買賣協(xié)議》。簽訂的協(xié)議是無效的，買的房產(chǎn)存在交易不能的客觀事實，房產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)全部過錯責(zé)任，也無權(quán)收取任何費用，法院應(yīng)駁回其全部訴請。理由為：

　　第一，賣房一方僅有阿亮一人簽字，其妻子阿紅沒有在協(xié)議上簽字認(rèn)可交易。

　　第二，后來根據(jù)不動產(chǎn)交易中心的材料才知道，買的房產(chǎn)上還有127萬余元抵押債權(quán)，也直到簽訂協(xié)議的三個月后的4月12日，上面的房貸才還清，但房產(chǎn)公司在簽訂協(xié)議時隱瞞了這一事實。

　　第三，房產(chǎn)公司并沒有和他簽訂書面的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，不能收取任何中介費。

　　第三人阿亮稱：房產(chǎn)確實是其和妻子阿紅共同共有的，但姚某在簽訂合同時知道其夫妻二人是真心出賣的，還支付了1萬元定金。姚某違約后，房產(chǎn)已賣給他人也說明阿紅完全同意出賣房產(chǎn)。在簽訂協(xié)議十幾天后其就清空了房產(chǎn)和準(zhǔn)備提前歸還貸款、協(xié)助辦理過戶。

　　最終，長興法院判決駁回原告房產(chǎn)公司要求被告姚某支付4萬元中介費的訴訟請求。

　　一審判決后，雙方當(dāng)事人均服判息訴，未提起上訴。

　　大多數(shù)人找房屋都是通過房屋中介的，中介會提供房屋選擇，然后簽訂房屋租賃合同，收取中介費。既然收取了費用，就需要承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，買房時房屋中介需要承擔(dān)的義務(wù)有哪些呢？

　　一、提供與訂立合同有關(guān)的真實情況的責(zé)任

　　房屋中介最重要的責(zé)任就是提供與訂立合同有關(guān)的真實情況。房產(chǎn)中介提供的服務(wù)包括咨詢和居間服務(wù)，簽訂居間合同。居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。

　　房產(chǎn)中介在提供居間服務(wù)時，應(yīng)當(dāng)向委托人披露的重要事實有：

　　1、房屋的權(quán)屬情況；

　　2、房屋的抵押、典當(dāng)?shù)葯?quán)利限制信息；

　　3、預(yù)告登記、異議登記等登記信息；

　　4、出售人與買受人的姓名、身份證號等基本信息。

　　由于居間人提供的信息是委托人簽訂合同的重要依據(jù)，因此居間人應(yīng)當(dāng)如實向委托人報告相關(guān)事項，如果居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求委托人支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

　　二、故意隱瞞重要事實或提供虛假情況時的賠償

　　如果中介故意隱瞞了真實信息或故意提供了虛假信息，比如明知出售方不是產(chǎn)權(quán)人本人，也不是合法的代理人，就介紹給買受人，從而造成買受人的損失的，中介應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　三、未完成全部委托事項時的責(zé)任

　　如果居間協(xié)議中約定按成交價1%支付中介費的，中介提供的服務(wù)應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

　　1、權(quán)籍調(diào)查：向房地產(chǎn)交易中心調(diào)查、征詢所交易房屋權(quán)利的來源、現(xiàn)狀、有無抵押、有無權(quán)利限制等，做好書面記錄；調(diào)查、征詢涉及權(quán)利人的處分要求和條件；核實處分資格、權(quán)利人和相關(guān)人的身份及權(quán)利等。

　　2、使用狀況調(diào)查：收集、調(diào)查、征詢房屋座落環(huán)境、使用年限、有否隱瞞缺陷、房屋內(nèi)的頂、墻、地、門、窗及設(shè)備等是否需要檢測或修復(fù)，設(shè)備轉(zhuǎn)讓價格及有關(guān)費用的結(jié)清情況等；向物業(yè)管理單位查詢有無租賃、違章搭建、相鄰關(guān)系侵權(quán)，以及維修基金的繳納和使用情況等。

　　3、行情調(diào)查：收集、調(diào)查、征詢買賣價格的行情比較、稅費結(jié)算、房屋戶型比較、買賣雙方的心理價格比較、有關(guān)政策變動的影響等；進(jìn)行各種形式的信息發(fā)布活動等。

　　4、確定成交意向，訂立交易合同：陪同雙方當(dāng)事人實地踏勘房屋、設(shè)備、環(huán)境；約定洽談時間、溝通買賣雙方的成交意向；出示和認(rèn)定權(quán)籍資料、確定當(dāng)事人身份等；為成交雙方選擇合同文本，進(jìn)行簽約指導(dǎo)、見證，如實告知成交雙方買賣合同的約定條款和注意事項、履行方式、支付房款的方式等。

　　5、辦理產(chǎn)權(quán)過戶：雙方當(dāng)事人過戶手續(xù)資料收集、報告、確認(rèn)、確權(quán)時間約定，代收代付應(yīng)由客戶支付的稅、費，完成所有交易過戶、戶口遷移、房屋入住手續(xù)。

　　上海房屋合同糾紛律師：多數(shù)房產(chǎn)中介提供的居間合同中都約定委托人應(yīng)當(dāng)在簽訂正式買賣合同之日支付房屋總價1%的中介費，但有時簽訂了正式合同后由于一方違約或者其它原因并不繼續(xù)履行下去，因此中介并不會完成以上第4項服務(wù)內(nèi)容，在這種情況下，中介不僅不能索要報酬而且應(yīng)當(dāng)退還部分中介費，而且委托人也不能要求賠償。